浅析我国房地产税收制度的改革与完善

摘要:房地产是人们发展和赖以生存的首要条件，是一切经济活动的基础和载体，这个基本特征使得房地产业成为一个受关注的行业，房地产在国民经济活动中也占据着十分重要的地位，其房地产行业发展的好与坏直接影响到其他诸多行业的兴衰。一个运行良好，结构完善的房地产市场离不开一个能与房地产市场相吻合，并能够将我国宏观经济政策渗透于市场的高效、完善的房地产税收制度。我国现阶段的房地产税收制度是在1994年的税收制度改革的基础上确立的，设计的税种主要包括12个，我国现行的房地产税收体系总体上符合当时经济发展的要求。但是，我国房地产税收制度也存在着许多问题有待我们进一步去完善。

本文对我国房地产税收制度的研究状况及房地产税收体系进行了阐述和研究，并且通过具体分析税种的优劣同时指出我国房地产现行税制的问题所在，同时通过和国外及其他地区房地产税收制度的系统分析得出总结，获得了一些具有参考价值的经验借鉴，最后在以上内容的基础之上对我国房地产税收制度的改革与完善提出对策性建议，完善与房地产相关的税收制度。

关键词：房地产，房地产税收体系，税制比较，税制改革与完善

一、引言

房地产是房产和地产的总称，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性行业。房地产始终是人们赖以生存和发展的基本条件，也是一切经济活动的载体。作为一项在工业化、城市化、现代化过程中形成的独立性、产业关联度很高的新兴产业。且作为国民经济的支柱产业，房地产具有牵一发而动全身的效应，它不仅可以为城镇经济的发展和居民生活居住条件的改善提供物质基础，还会带动和促进相关行业的繁荣，还能够强有力的拉动国民经济的整体发展。

我国房地产行业随着国民经济的发展而渐渐发展壮大。建国初期至改革开放之前，我国土地和房地产实行以国有为主的单一共有制度，房地产业极为不发达，房地产税收制度的作用也不突出。随着我国改革开放，随着土地使用权有偿使用正常的实施，尤其是1998年房改制度的推出，过去那种公有土地无偿划拨、住房福利分配的计划经济体制迅速被打破。取而代之的是城镇土地使用权的公开拍卖、居民住房市场供应和土地有偿使用、自由买卖的市场经济体制。这种经济管理体制和资源的合理分配方式的深刻改革，极有力的激发我国房地产市场的活力，促使我国沉寂已久的房地产市场出现了前所未有的繁荣兴旺局面。然而，我国学者对房地产税收的研究重点始终处于房地产税制的对策性研究，主要集中在房地产税制的现状、出现的问题以及改革思路这一层面，而将房地产税收作为一个特定的税制体系来进行系统而深入的理论与对策性综合研究，在我国还尚不多见。所以，本人欲在此在理论研究的基础之上，采用实证比较的研究方法，精心挑选了一些具有实际参考意义的样本，提出一些对我国房地产市场税制的新想法，利用财政法、税法和房地产法等现代经济学理论工具，总结我国现行房地产税制，并对国外以及周边地区现行的房地产税制经验进行比较和研究，欲建立起具有我国特色的简易房地产分析框架，为我国的房地产税制改革和完善提出自己的政策建议和可供借鉴的理论依据。

二、我国房地产税收制度的概况及评价

（一）房地产税收体系简介

房地产税收作为税收概念体系中的一个范畴，是指房地产开发商与消费者在房地产开发、经营、消费、管理的过程中所要缴纳的各种税收的总称，是以房地产以及其他相关经济行为为征税对象的税类，房地产税具有广义的房地产税和狭义的房地产税之分：广义的房地产税是指在房地产开发经营中涉及到的十三个税种；而狭义的房地产税是指其中的七个税种；房地产税收制度是国家以法律形式规定的税种设置及征税办法的总和。

新中国成立以来，作为税收体系的重要组成部分，我国的房地产税制经过多次修改，税种有繁到简，又由简到繁。我国现行的房地产税收制度也是以1994年为标志的税制改革之后形成的。涉及的税种主要有十二个，其中直接以房地产为课税对象的税种7个。

（二）对我国现行房地产税制体系评价

1、我国现行房地产税制积极的一面

我国现行的房地产税制是在总结以往的经验教训同时借鉴了国外许多先进理念的基础之上经过多次修改逐布完善而建立起来的。它基本适应现行社会主义市场经济体制的基本要求，同时在强化宏观调控、促进房地产业健康发展发挥着积极的作用。

首先，在分税制的体制下面，现行的房地产税制是地方税务体系的重要组成，我国现行的房地产税收主要来自于城镇土地使用税、契税、房产税和土地增值税等，它是地方财政收入的重要来源之一。

其次，针对我国现行房地产业发展的诸多特点，我国政府部门出来了许多税收政策，全面发挥了税收这把杠杆的宏观调控功能，同时引导了房地产行业的全面健康发展。在地产业过热的90年代，国家为了给房地产行业适当降温，同时抑制房地产行业中土地的投机行为，为防止国有土地收益大量流失，政府于1994年开征了土地增值税，同时为了配合住房改革，启动房地产业市场，国务院1999年又对房地产税收政策进行调整。以上政策的出台，对整顿规范房地产市场秩序，加快了商品房销售业以及房地产业资金周转、降低了房地产行业存在的金融风险、推动了我国房地产行业的健康持续发展等，都起到了非常积极的作用。

2、我国现行房地产业税收体系存在的问题

我国现行的房地产税制已严重落后，自1994年结构性税制改革以后，我国房地产税收制度体系就基本形成。时至今日，这种带有中国特色的税收制度体系已经不能适应当今社会经济发展的需要，也不能充分的发挥其应有的调控作用，因此国家需要对现行的房地产税收制度体系进行一次改革。

首先，立法层次低，我国房地产税制体系涉及到的10余个税种中，仅有少数几部是以法律形式存在的，而且国家国务院、财政部和税务总局还经常通过临时发布补充规定、通知、解释等文件来出台一些临时性的政策和方案，使得税法和政策缺乏连续性和严肃性。且分税制立法体制不健全，税权过于集中于中央。

其次，租、税、费概念混杂不清，地租、税收和收费分属、性质及功能明显不同于经济范畴，反映着不同的经济利益关系。地租作为土地所有者凭借着土地所有权向土地使用者索取土地使用报酬，是超额经济利润的转化。

再者，税种设计的不合理，税种繁多，存在重复征税、设置不公平的现象，难以充分发挥其经济调控的杠杆作用。计税依据欠科学，目前我国以土地的面积、房屋的原有价值或房屋出租收入为计税依据，其实这并不科学，也很难反映土地和房地产其真实的价值，而且在不同的城市、不同的地段设置相应的税率，使之操控管理难度加大。

最后，是否开征房产税成为广大老百姓普遍关注的问题。1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》已经不能够适应发生了巨大变化的我国社会经济的现实情况，普遍认为，房地产税的开征势在必行。

三、我国房地产税收制度与国际其他地产税制比较与启示

（一）美国房地产税制体系

美国的房地产税收在美国政府总的财政收入中所占有的比重很大，更是地方财政收入的重要来源之一。美国的房地产税包括财产税、交易税、所得税、赠与遗产税等。

1.财产税，美国将土地和房屋以及其他财产合并在一起，征收财产税。美国各州及地方政府均开征财产税，收入也是地方政府财政收入的重要来源，约占当地政府收入的80%左右。

2.交易税，基于房地产买卖所产生的税种，在买卖关系实现时予以缴纳，税率大致为2%左右。

3.所得税，实行超额累进税率制度，公司及个人所得区别对待，公司所得税以15%，25%，34%，35%四个层次，以房地产开发公司的净利润作为纳税基础。

4.赠与遗产税，一般美国联邦政府征收总遗产税和赠与税，各州政府也征收遗产税、赠与税和继承税，但通常以继承税为主。

此外，美国联邦政府的房地产税政体系管理完善，各地州政府均设有专门的房地产价值评估部门来做此项评估工作，同时还配有大量的价格评估方面的专业人员，并制定有详尽的评估办法。

（二）香港房地产税制体系

在我国的香港特别行政区，房地产税收也是香港当地政府财政的重要收入来源，其地产税收包括了房地产买卖所得税、物业税、差饷、印花税、赠与和遗产税。

1.物业税，物业税是所得税的其中一个税种，凡是在香港境内的土地（不包括农场）及地面建筑都应当缴纳物业税，物业税的纳税人分为土地建筑物的业主、在香港拥有固定房屋主。物业税的税率为15%

2.差饷，香港的财产税包括遗产税和差饷两个税种。差是指公差，饷是指薪俸。差饷的课税对象为附着与土地之上的各种房屋及有关增加该房屋价值的建筑物和香港境内的土地。纳税人应当为物业使用人，但是出租的物业需要依业主和租客订立的租约合同而定，如果没有标注说明，就有租客缴纳。

3.遗产税，凡经常居住香港境内的居民发生死亡时，遗有财产者，应当就其在香港境内外全部财产课征遗产税。遗产税的课征对象是总遗产额扣除殡仪费及被继承人的债务后的纯遗产额。遗产税的纳税人原则上市遗嘱执行人合转让财产的管理人。

4.印花税，香港的印花税属于行为税的其中一种，是仿照英国的税法而制定的，以固定税额或从价以率来征收。它实际包括了赠与税，为了避免重复课税，不在增设赠与税。在不动产权发生转移时，当事人按照契约，由产权继承方作为纳税人缴纳印花税。

（三）台湾房地产税制体系

台湾当局政府实行土地私有制度，其房地产税制和发达国家接近。比较先进的税制能够较好的打击过度投机行为，对我国市场经济条件下的房地产行业的发展有着较好的借鉴价值。下面主要从税种、税率、税基、对内外资企业政策的不同、税收征管等方面来简要介绍台湾现行的房地产税收政策。

1.台湾拥有和占有房地产的都要缴纳地产税，且只有慈善及公有等机构才实行免税政策。

2.台湾的房地产税种相对较少，主要分为房屋税、地价税、所得税、地价税、土地增值税等，同时兼有印花税和契税，才财政调控方面，设有遗产税和赠与税。税种数量相对较少，可减少因税种繁多导致的税负不公，可提高政府征税的效率。

3.台湾在税率的设置方面，其所得税的税率最高位25%，土地增值税则只有20%~40%的累进税率。因为税率较低，降低了纳税人的心理负担。

4.台湾也是“重保有”征税的政策，税基比较宽，对保有环节的调控力度比较大，流转环节税收比大陆减少了耕地占用税、城市维护税、营业税等，且台湾对内外企业征税统一所得税，其最高为25%

5.台湾也采取严格的管理措施，比如土地征收制度、实行公告低价制度和土地估价管理制度。台湾的税收督查制度也比较完善，实行税务“立法”、“司法”、“执法”三权分立，从而保证了房地产税收工作的高效运作。

（四）国际其他房地产税制对我国房地产税制的改革与启示

通过对国际上一些国家和地区房地产税征收方式及特点进行比较分析得出的经验来看，虽然这些国家和地区的房地产税制并不完全一样，但是通过简单的比较分析我们从他们的课税征收管理方式和税制的特点上面可以看到很多共性，这些相对成熟的宝贵经验为我国房地产税制提供了一些理论依据和实践经验。

1.税收立法层次上，建立了比较完整的地产税法体系。由于税收在本质上依靠政治权利实现的特殊分配关系，它带有一种强制性，因此，各种税收必须以通过立法的形式来体现它的意图。房地产税收是地方税收体系不可或缺的组成部分，其立法工作历年来受到各国政府的重视，普通制定了一套比较规范、完善、具有可行性的税收法律体系。各国地产的税法都对纳税人及征税对象等税收要素做出了明确的规定，可操作性比较强，便有利于税收征管，杜绝偷税漏税的违法现象。

2.房地产税在其地方政府财政收入中占有较大的比重。在西方发达国家中多数国家的房地产税都划归地方管理，这种先进的税收模式能够把地方政府的行政权和财政权有机的结合在一起，形成一个良性的循环体系。其他发达国家及地区的税收情况也大致相同，地方政府的财产税规模较大，甚至成为地方政府的主体税种。

3.税制设计基本实行“宽税基、简税种、地税率及重保有轻流通”，且他们与房地产相关的配套措施相当完善。他们的财产登记制度相当健全，政府税务部门能够及时有效的收集到该国或该地区的税收征管资料，从税收源头上杜绝了房地产税收的流失。其次，各国各地区都建立了一套完整的财产评估机构和财产评估机制，能够通过专业的财产评估机构对房地产的实际价值进行专业评估，从而能够准确地确定房地产税收的计税依据，同时保证了课税价格的准确性和可靠性，为征税提供了科学的依据。其整套完善的税务征管体系确保了税务征管工作开展的高效率和高质量。

4.开征普通住房房产税。房产税的开征有利于构建和完善我国的财产税体系，增强对房地产市场的调控职能有利于弥补房地产税收的管理漏洞和税制缺陷，对于当前的房地产税制优化有着极其重要的现实意义。

四、完善我国房地产税收制度改革的设想

（一）规范我国房地产税制的基本原则

改革和完善我国的房地产税收制度，既受到我国整体经济大环境的制约，又需要结合我国房地产业的发展现状、所存在的问题、未来发展的趋势、理顺房地产行业收益分配关系的客观要求。所以在我国房地产改革的道路上，需要我们遵循以下几个基本原则：

1.明税、明租、少费原则。在我国，税、租、费都是增加财政收入的手段，但侧重点则不同，税收具有明显的宏观调控作用，地租则只具有区域性的调控作用，而费则更是对投入价值的一种对等补偿行为。作为国家财政收入的形式，应该把税、租、费严格的划分开来，只有界定税、租、费的基本内涵所在，才能有效的解决当前存在的混乱问题。从而可以保证税收的严肃性，更能实现税收调控经济的重要职能。

2.简税制、宽税基、低税率、严征管、合并税种的原则。我国现行的房地产税制过于复杂，一方面税制设计的税种范围很广，各种税种之间的界限不明确，互相混杂，重复课税，造成纳税人负税过重的局面。其次，过于复杂的房地产税务征收制度必然会增加税务部门的征收成本和纳税人的奉行成本，造成税收效率的损耗。因此，科学的税务征收制度要求税制简易明朗，并不是税种越多越好，税制越复杂越好。我国在房地产税制改革的过程中应当合并税种、简化税制，便于操作同时还便于征管。

（二）完善我国房地产税制的设想与措施

1.强化房地产税法立法工作。税收立法层次低是我国现阶段地方税收体系的一个问题。不管是税务征收管理的程序、方法，还是税制的设计，都应该以法律的形式明确规定。首先，优劣完善的税法体系以后，才能体现其税收的严肃性、强制性、固定性和无偿性这三个基本特征，才能阻止相关部门出台一些临时性的政策和方案。其次，只有完善了整套房地产税法体系，税务管理部门和我们广大的纳税人才能真正的有法可依。

2.完善多环节的房地产税收制度。科学合理的房地产税收制度是确保房地产税收功能良好运作的基础。借鉴国际上发达国家及地区的实践经验，从房地产取得、销售转让和保有这三个重要环节分别对我国房地产税制改革和完善提出一些设想，从而发挥税收对房地产行业的调节作用。①在房地产开发环节，修改现行的耕地占用税，我国在房地产开发环节重要的一个税种是耕地占用税，目前，我国耕地资源逐年减少，人均耕地面积仅为世界平均水平的40%左右，而耕地占用税是非常必要的却在当前不能够充分发挥其作用。②开征房地产消费税，目前我国房地产税收在高档消费品的豪宅方面存在“税种缺位”的现象，为了弥补这种现象的存在，可以考虑开征房地产消费税以房产销售收入为计税依据，根据不同的产权并分为多档税率，以体现税负公平的原则。③合并印花税、契税，印花税和契税的开征范围存在着相互交叉的问题，建议将印花税有关房地产业的部分税种并入契税，以此避免重复课税的现象。④开征房地产转让收益个人所得税，当前税收政策调控的重点所在市在房地产销售转让环节中实行差别性税收，分阶梯递减或递增实行差别性税收制度，以保证购房者的购房需求，同时降低房地产市场所产生泡沫的几率，确保房地产市场持续稳定的健康发展。⑤扩大税率的弹性范围，以便灵活调整，房地产税收一般属于地方税收体系，但由于各地区自身的历史条件和现实原因不同，地方发展存在着明显的差异，因此，房地产税收应当因地制宜，不能一概而论。而税率是税收负担最直接的体现，制定相对较为灵活的税率才能调节地区发展的差异。⑥严格税收征管，严厉打击偷税漏税的违法行为，我国当前的房地产行业偷税漏税及逃税的现象比较严重，在一定程度上是由于税收征管制度不严厉所造成的，要严格税征管，首先要求各级政府部门高度重视，税务人员和纳税人要普遍关注。同时通过定期的培训以及宣传来提高征税工作人员和纳税人的法律涵养。最后是对偷税漏税及逃税的违法现象给予坚决打击和严厉处罚，维护税法的权威性。

（三）房地产税制改革的具体步骤

我国房地产行业在总的国民经济当中占据着相当重要的地位，对房地产税收制度的改革会牵一发而动全身，且需要慎重对待。吉利斯在《战后发展中国家的税制改革的经验教训》中通过对世界上许多发展中国家税制改革历程的分析中所得出以下结论：其一，改革欲速则不达，匆忙形式的税制改革通常以失败告终。其二，税制改革需要和其他的改革相互配套推进，但落实先手顺序极为重要。其三，如果改革要简化税务管理和纳税奉行，税制改革到最后总是相对容易成功的。这些实践的宝贵经验队我们有着极为重要的启发和帮助。

同时房地产行业税制改革也是一项系统性大工程，政策性比较强，且技术要求高，涉及的面又广，想要一步到位及其困难。因此，我们在改革循序渐进的过程中，应当根据本国的基本国情和各个地区的实际发展情况分别对待，要轻重缓急，循序渐进，稳步实施。在具体推进方面，首先应当扩大征收范围，进而统一内外资税制；其次，要理清租、税、费的界限，进行税费改革，从而规范税制体系；最后，我们是要改革房地产税收的计税依据，最终过渡到以地产的实际评估价值作为计税依据。

最后在推进房地产行业税制改革的同时，还需要一系列的配套措施的支持和配合。只有与财产登记制度改革、财产评估制度改革、税收征管制度改革互相配合着推进，房地产税制改革才能更加容易取得最后胜利。

五、结论

现阶段，我国房地产市场正处于高速发展阶段，但是我国房地产行业现行的税收制度体系还不够健全，与市场经济的要求还差很远，房地产市场过热、房地产市场存在的泡沫、房地产市场秩序混乱、土地资源大量的闲置、税种设置的不合理等现象普遍存在。一个健全完善的房地产税收制度可以有效的促进国家累积财政收入，有效配置资源，并且通过税收这一杠杆调节经济的正常运行，干预收入分配。因此，为了规范我国房地产市场，发挥其房地产税收应有的功能，房产税制改革势在必行

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