信息化建设在房地产行业中的应用分析

摘要：本文通过对房地产业信息化建设的内容进行探讨，提出房地产业信息化建设的策略和措施的建议。第一，对信息化与管理变革相关理论进行介绍，分析我国房地产业信息化的现状和发展趋势，提出房地产业信息化的标准体系和信息化的基本策略。第二，综合了房地产业信息化所涉及到的基本实现技术，通过对信息化价值和信息化给房地产行业所带来的优势的分析，具体给出各种房地产电子商务模式。第三，详细分析了房地产业信息化的具体内容，包括房地产行政管理信息化，房地产相关企业信息化，以及房地产产品信息化。数字社区。的建设。对各部分均进行信息化建设框架的分析，论证了管理信息系统的构建，最后给出了实现信息化细节性的措施和途径。

关键字：房地产业，电子商务模式，信息化，数字社区

一、绪论

(一)引言

随着土地等稀缺资源价格的不断上涨，中国的房地产业已经成为国民经济新的经济增长点和消费点，越来越受到国民的关注。但纵观整个房地产业，目前仍旧是一个传统产业领域，其产业的基本特征表现为粗放式的增长和资金密集型的特点。伴随着人类走入二十一世纪，信息化出现的频率越来越高，涉及的领域越来越广。

20世纪80年代网络技术的发展和 90 年代互联网的广泛应用使信息的处理和传递突破了时间和地域的局限，信息化已经成为一种新的经济力量。房地产信息化，是指在房地产业生产经营活动的各环节，全面开发和应用现代信息技术，广泛深入地开展信息资源生产，收集、交流、利用以及增值服务，最大限度地发挥信息的社会效益和经济效益的过程。通过建立完备的信息基础设施，在房地产的生产，经营，管理与服务等方面，广泛应用信息技术，有效开发利用信息资源，可优化产业结构，促进行业科技进步，提高房地产业的服务管理水平，促进国民经济的快速健康发展。房地产业信息化建设是一项复杂的系统工程，它涉及到房地产经营管理和市场营销等各个层面，具有极大的艰巨性，复杂性和长期性。

一般说来，房地产业信息化建设，具体包括房地产企业信息化，房地产营销信息化，房地产产品信息化，以及与之相关的房地产政务信息化等几个子系统的信息化建设。房地产业信息化是信息化和我国房地产业发展过程中的重要课题，其核心问题是这个行业如何利用现代信息技术，优化资源配置和提高企业能力。

(二)课题的提出背景和意义

我国的房地产业经过20年的发展，信息化在我国房地产业已经开始崭露头脚，已经成为国民经济的重要产业，但与发达国家和地区相比还存在很大差距，主要表现为：房地产产品科技含量低，房地产专业人才缺乏，房地产企业数量多、规模小、水平低、抗风险能力差等方面。鉴于此，随着信息技术的日益普及和房地产企业在国内的迅猛发展，经过地产界一批有识之士的实践，我国一些房地产企业信息化取得了卓有成效的成果，但就总体而言，其信息化的水平低于其它行业，信息化的过程中许多问题层出不穷，投资与收益很难达到平衡。此外，通过信息化建设提升企业管理水平已经成为众多行业企业的共识，但是目前房地产行业也面临着已经建设的诸多信息孤岛的突出问题，例如现在的房地产企业一般都已经初步形成了人力资源管理系统、财务管理系统、住宅房地产销售管理系统、住宅房地产CRM管理系统、住宅房地产材料设备信息库(单机版)、企业网站、视频会议系统、企业QQ、企业邮箱等系统鼎立的格局。因此，深入研究房地产业的信息化，从而制定出相应的房地产业信息化标准，提出合理的房地产行政管理和企业信息化的解决方案，对于提高行政部门的管理、决策能力和工作的效率，提升整个房地产企业的核心竞争力以及把握市场、获得更多的商机等方面都有着积极的现实意义。

(三)本文研究方法和主要内容

作者平时积累了许多房地产行业信息化方面的资料，研读了大量信息化相关的文献，包括电子商务，房地产经济，管理信息系统MIS，地理信息系统GIS，智能建筑和数字小区，房地产企业信息化等方面的知识。在这些理论基础之上，对房地产行业的信息化提出了详细的措施，本文研究的主要内容有：第一，对信息化与管理变革相关理论进行介绍，分析我国房地产业信息化的现状和发展趋势，提出房地产业信息化的标准体系和信息化的基本策略。第二，综合了房地产业信息化所涉及到的基本实现技术，通过对信息化价值和信息化给房地产行业所带来的优势的分析，给出了各种房地产电子商务模式。第三，详细分析了房地产业信息化的具体内容，包括房地产行政管理信息化，房地产相关企业信息化，以及房地产产品信息化数字社区的建设。对各部分均进行信息化建设框架的分析，论证了应用信息系统的构建，最后给出了实现信息化细节性的措施和途径。

二、信息化建设在房地产行业研究概述

(一)房地产行业信息化建设现状研究

近几年，随着中国房地产业以及信息化在各领域的快速发展，信息化在我国房地产业已经开始崭露头脚。在政府的牵头和推动下，目前房地产业全面信息化的发展势头已经呈现。房地产行政管理信息化己经取得了显著的成效，在一些较大的房地产相关企业都建立了自己的电子商务平台，针对房地产企业的计算机软件，如房屋销售软件、物业管理软件、房地产可行性分析软件、开发管理软件等得到了广泛的开发和应用。在房地产行政管理信息化同样取得了显著的成效，初步建立了房地产宏观监测系统，为整个行业的信息化打下了坚实的基础。

纵观国内外在房地产业信息化相关的课题方面，作者发现类似文献对一般企业信息化或者是电子商务方面的论述比较多，由于我国房地产业发展的时间不是很长，再加上房地产较强的地域性、产品异质性，土地成本高等特定的行业特性，这就决定了一般的信息系统或者是信息平台的技术或产品对房地产相关的部门并不适用，专门论述房地产业信息化的著作或研究成果也是乏善可陈。房地产行业各系统建立缺少整体规划和优化，不能实现资源共享，存在信息独立，企业业务流程不通畅，这在很大程度阻碍了企业信息化进程的有序、规范、高效的开展。

(二)房地产行业信息化建设发展趋势

房地产开发企业整个行业的日益成熟，行业信息化发展迅猛，信息化建设的思路与观念也日趋成熟，然而，现阶段大多数企业一次完成个人级的工具软件-部门级的管理系统-业级的解决方案，当企业将信息化的应用定位在企业级时，整合与协同的问题就会出现。房产企业各部门对自身信息化的需求认识，正变得清晰起来，对自身的整合与协同也有了明确的了解。由于信息化应用已经广泛涉及到地产企业的各个部门，原先部门级的应用系统势必通过整合的方式向企业级的解决方案提升；此外大家对信息化建设本身的认识已经越来越深，很少有地产公司再草率地仅仅买一堆相互关联不大的软件产品来实践信息化，而是更多地考虑系统之间的种种联系与数据交换；各部门信息化应用的逐步深入，与核心业务的结合日益紧密，大家对系统整合与协同的要求也就越来越深入。

(三)房地产行业信息化建设核心思路

房地产业属于资本密集性产业，相对于其他行业来说，它是一个进入门槛较低，有较好利润空间，行业技术壁垒相对匾乏的行业。房地产企业的竞争力主要表现为企业发现和把握市场有效需求的能力和满足有效需求的能力两个方面。因此，及时获取房地产市场顾客需求信息，了解竞争对手状况，掌握各种政策，法规信息，提高企业的决策速度和决策质量，为顾客提供满意的房地产和高质量的服务成为未来房地产企业赢得竞争力的关键。房地产企业通过实现信息化，可提高其产品的科技含量(如数字化小区和数字家居)，增强产品的市场竞争力；可将原来通过杂乱无章的数据进行有序的发掘，整理和加工，形成信息，并对信息的分析、判断、汇总得出有价值的知识，为科学决策提供有效的支持和帮助；可促使房地产企业的组织结构，业务流程和管理流程更加合理，从而增强企业的应变能力；可进一步整合房地产企业的各项资源或生产要素，使其在一定技术条件下达到他们最佳结合，从而大大提高企业的生产经营效率和管理效率；可使房地产企业应用快捷的信息交流平台跟踪先进科技成果，从而提高企业的创新能力。

因此，在市场竞争日趋激烈的今天，房地产企业信息化建设必须紧紧围绕提高企业竞争力这一核心，只有正确认识到这一点，房地产企业管理者才能充分意识到推进企业信息化正是当前房地产企业适应国际潮流!应对环境变化，在融入全球经济发展中不断增强竞争力的战略性选择。也唯有如此，才能充分地保证企业在信息化投资上的博弈最终达到比较平等的均衡，使企业在信息化的过程中获得最大的收益。

三、信息化在房地产行业的实现技术研究

(一)网络与通信技术

1、计算机网络

计算机网络是将地点分布不同的计算机通过通信线路连接起来，用网络管理软件进行管理，以达到资源共享的计算机系统，现阶段广泛应用于在房地产企业及行政管理部门。

计算机网络可以分成局域网、城域网和广域网。为了使不同的网络能够互联，提出了一个网络体系结构模型作为国际标准，成为开放系统互联，计算机网络可分为物理层、数据链路层、网络层、传输层、对话层、表示层、应用层。

2、局域网

局域网是指在一个较小的地理范围内的各种计算机网络设备互联在一起的通信网络，可以包含一个或多个子网，局域网既然是计算机网络系统的一种，它也参考和引用ISO/OSI参考模型。在众多的局域网技术中，最常用的是以太网和令牌环网。以太网(Ethernet)的规格说明是工EEE802. 3规范说明的基础。令牌网(token ring)技术产生于20世纪70年代，长期被用于广域网和局域网。工EEE802. 5所描述的令牌环是一种局域网标准。

3、网络互联设备

①继器(Repeater)。在物理层中实现透明的二进制比特复制，以补偿信衰减。

②网桥(Bridge )。在相同或相似的网络之间存储和转发帧，提供数据链路上的协议转换。

③路由器(Router )。在不同网络间存储和转发分组，提供网络层协议转换。

④网关(Gateway )。网络层以上的设备统称为网关或应用网关。

(二)GIS技术概述

1、GIS技术概念

地理信息系统GIS （ Geographic Information System)是一种基于计算机的工具，它存储、检索、分析、显示地图数据。GIS技术把地图这种独特的视觉化效果和地理分析功能与一般的数据库操作集成在一起。

2、GIS技术工作原理

①空间信息

1)点(Point Data)：例如客户位置、旅店、停车计费器。

2)线(Line Data)：例如街道、河流、输电线等。

3)区域(Polygon Data)：例如国家边界、销售区、邮政编码等。

4)文本数据库(Textual Data Base )。

5)图层(Layer )：每个图层包含了整个地图的不同方面，图层形成了地图的构筑块。

②地理参考系统

地理信息包含有明确的地理参照系统，例如经度和纬度坐标，或者是国家网格坐标。也可以包含间接的地理参照系统，例如地址、邮政编码、人口普查区名、森林位置识别、路名等。

③矢量和栅格模式

在矢量模式中，关于点、线和多边形的信息被编码并以X，Y坐标形式存储。矢量模式非常有利于描述一些离散的特征，但是对于一些连续变化的特征。

3、房地产行业应用

1960年，加拿大研究人员首次提出了地图数字化管理分析的构想之后，并GIS己经成为管理规划和辅助决策不可缺少的技术工具。在房地产信息管理方面，GIS以其强大的信息贮存、管理、分析、动态跟踪及图文互查功能而受到关注。例如美国纽约州尼亚加拉瀑布市早在1989年利用ARC-INFOR建成了一个以房地产图为基础的多用途城市地理信息系统(DING 1991)，成为城市房地产产权、产籍、房地产交易及管理、城市房屋建设更新计划实施有效的辅助工具；1992年Higgs等将GIS技术直接应用于房地产价格评估事务中；Longley成功地利用GIS为税务部门征收房地产税制定税率等级分布图； 1997年利用GIS的网络分析和叠加功能，在1： 1260数字化地籍图，建立英国霍萨姆地区房地产价格分异特征图，为房地产管理提供依据。综合来说，采用GIS技术开发房地产管理信息系统将是提高房地产管理水平和工作效率行之有效的途径。

(三)WEB网站建设技术

1、商业总则

房地产企业建立WEB网站按不同阶段其目标如下：网络贸易阶段—房地产企业对互联网及电子商务有模糊印象，但由于企业自身资源与观念的限制，基本只在创建企业网站的层面上。网络经营阶段—房地产企业将电子商务纳入日常的经营，电子商务的观念得到深化，企业以市场活动为中心，涵盖房地产品融资、建设、销售等环节，真正为房地产企业销售开辟一个重要的新渠道。网络企业阶段—企业按照电子商务的要求改造自身，改变原有的企业经营和市场运作思路，大大提高企业的核心竞争力和运营效率。

2、WEB网站软硬件及接入方式

服务器类型的选择。根据资金和实际业务的需求具体选择自己购买、租赁还是采用虚拟主机。内部局域网的建立。局域网的建立应考虑到扩展性、安全性和灵活性。架构方案可以是星形结构、环形结构和总线结构。根据一般的规则，企业内部主体网络采用的是总线型结构。通过HUB扩展。网络设备的选择。交换机主要用于不同网络之间的数据交换；路由器主要用于地址的路由。软件架构主要指服务器的架构方案。主要是WEB服务器软件、数据库软件和系统安全和管理软件的选择。WEB服务器软件主要有两种，即运行于UNIX和LINIX平台的APACHE以及运行于WINDOWS平台的IIS。在WINDOWS平台上可以选择ORACLE， SQL-SEVER，INFORMIX和SYBASE；在UNIX和LINIX上可以选择ORACLE， INFORMIX和SYBASE。其中ORACLE数据库是大型网站的首选，SQL-SEVER是中小规模网站的首选。国际与国内域名注册网站不同，域名注册也可以通过代理进行。经费预算过程，除了一切人力资源费用外，还要有一个典型的WEB项目预算包。

(四)网络计算框架技术

在计算机的应用中，站在平台的角度上，经历了主机系统、Client/Server架构和B/S结构(Internet计算环境)三个阶段。Client/Server应用系统基本运行关系体现为。请求/响应。的应答模式。每当用户需要访问服务器时，就由客户机发出请求，服务器接受请求并响应，然后执行相应的服务，把执行的结果送回给客户机。由于Client/Server结构被设计成两层模式，显示逻辑和事务处理逻辑均被放在客户端，数据处理逻辑和数据库放在服务器端。

随着Internet越来越广泛的应用，原来基于局域网的企业网开始采用Internet技术构筑和改建自己的企业网，即Intranet，一种新的体系结构Browser/Serve：应运而生，实质上，B/S结构也是一种C/S结构，它是一种有传统的二层Client/Server结构发展而来的三层Client/Server结构在Web上应用的特例。在Browser/Serve：的系统中，用户可以通过浏览器向分布在网络上的许多服务器发出请求。Browser/Serve：结构极大的简化了客户机的工作，客户机上只需安装少量的客户端的软件即可，服务器将承担更多的工作。对数据库的访问和应用程序的执行将在服务器上完成。Browser/Serve：三层体系结构分为客户机层，WWW服务器层，应用软件和数据库层。

参考文献

[l]薛华成.管理信息系统.第二版.清华大学出版社.1993： 7

[2]傅建辉.企业信息化建设.中国企业报.2002(4) ： 22-23

[3]李湘红，庞景安.信息化浪潮.京华出版社.1998： 16

[4]黄燕.从哪里出发.互联网周刊.2002(11)： 44-47

[5]黄飞跃.房地产企业信息化及其核心竞争力.生产力研究.2004(4) ：121-123

[6]周志敏.浅谈企业信息化建设与发展动向.http //www. mischina. com

[7]何佳艳，梁昊.房地产信息化：等待戈多.互联网周刊.2002(11)： 45-48

[8]黄曼慧，黄小彪.关于推进房地产业信息化建设的思考.中国房地产金融.2002(12) ： 40-44

[9]何佳艳，梁昊.房地产信息化：缺少行业特定的管理软件.http//www. csnn. com. cn

[10]李松.对房地产信息化建设的认识.理论界.2005： 21

[11]姚玉蓉，李国兴.房地产企业信息化战略.商业时代.2003(17)： 57-58