摘要:随着我国近几年经济的迅速发展，房地产行业也表现出惊人的发展状态，就目前为止，房地产行业已经成为我国国民经济的一个重要性的支柱产业之一。在房地产市场不断发展和日新月异的大背景下，使得房地产开发与管理理念和办法都得到了一定程度的完善。除此之外，建立一个更为健全的房地产开发管理体系，同时可以不断提升我国的房地产开发水平，这样对与企业而言，也是可以更快更好实现企业综合效益的一个契机，对企业的可持续发展有着更为重要的现实意义。本文主要通过我所在的实习企业为根据，对房地产开发管理的重要性进行一定的介绍，同时对该行业中存在的难点和问题进行研究，进而提出相关的解决措施来加强和完善房地产的开发与管理。
关键词：房地产开发与管理；难点；措施
一、房地产开发管理概述
（一）房地产管理工作的重要性
在房地产开发管理的过程中起着纵览全局作用的就是管理，作为一个合格的房地产经营企业或者工程，必须要有一个优秀的管理者起领导作用，这样才可以保证工程和企业的工作安排的井井有条，避免混乱和无法控制的局面出现造成不必要的麻烦。管理工作涉及到很多方面的工作，主要包括了施工进度、质量、成本控制等几个方面，影响着企业的科学发展，只有一个好的管理才可以提高企业的综合竞争力，确保施工的顺利进行。但是如果管理者不能够尽到自身的义务与责任，出现了贪污与腐败的现象，在施工的过程中大量的偷工减料，建造出的房子不仅不合格，还会给人们的切身利益造成严重的后果，甚至会影响到生命的安全。所以在房地产的开发管理过程中，必须要严格的规范自身的行为，还要严格的遵守国家的规定，只有这样才可以得到大众的认可，才可以获得更为长久的发展。
将其落实到具体的房地产开发工程中，管理问题的重要性就成为整个工程的关键点，在工程的前期需要进行合理的规划与设计，施工中要确保设备、材料、人员等多个方面的因素，比如说工程中的材料管理问题，很多的企业和单位都很重视这个环节，但是对于这方面人员的管理与培训力度不够，缺少系统的培训，致使材料管理问题出现很多漏洞，这就给工程造成了不必要的浪费，使投资成本大大增加，更有甚者会导致后期工程的不合格等诸多问题，以上这些问题都是房地产管理工作在整个工程中的重要性的体现，只有保证管理的作用发挥到实处，才可以保证工程的质量和企业的利益。
（二） 房地产开发管理中出现的问题
1、开发商的盲目规划与开发
就我国很多房地产开发商在选择土地和成本方面呈现出的盲目性和利益性，致使整体的规划出现严重的不合理现象。很多的开发商都盲目的囤积土地，但是在社会不断发展的大环境下城市也在扩大建设，土地的粗放式利用就造成了相对严重的影响，如果这种囤积土地的现象不能得到进一步的改善，那很多的人还是会投机取巧谋取更大的利益。不仅如此，还会给土地的利用造成恶性的循环，相关配套设施不到位等问题都是所忽略的，开发商过渡追求自身的利益，却忽视了整个环境的和谐。
2、旧城区改造进度缓慢
房地产开发管理中一个重要的工作就是对旧城区的改造，由于上个世纪很多建筑与现代城市的建设缺乏统一性，很多的建筑都面临着拆迁的境况，不过多地都有报道，拆迁问题一直都是开发商所面临的一个难题，在拆迁等问题上所暴露出的很多问题，致使整个工程的进度以及后续施工的进度停滞不前，出现这个问题的主要原因是由于很多的居民思想较为陈旧，不愿意搬离居住多年的居所，特别是年龄较大的老年人，常年居住在这里培养出了深厚的感情，很多工程在拆迁的过程中都出现了这样的情况，那就是很多的“钉子户”就是死也不愿搬离；除此之外还有另外一种情况，就是出现集体性的反抗，声称对拆迁补助费不满意，想要向开发商所要更多的拆迁补助，正是由于以上两种主要原因的存在，才导致了对旧城区改造的进度缓慢这种情况的出现。
3、 基础设施建设不符合人们需求
在城市发展速度越来越快的今天，人们的物质生活和精神生活都在不断提升，生活水平也在不断的提高，人们对于养生生活的要求也更大，由于生活和社会的压力都较大，在很多小区日常锻炼的人数也较前几年有明显的增加，人们对休息和锻炼的公共场所也有了更大的需求，也正因为如此，开发商因为追求利益的最大化，往往不能满足这一要求，导致基础设施的建设不够健全，主要体现在人们锻炼身体的时候不能享受到更为适合和充足的免费运动器械，因为条件有限，使得很多生活在中下层的居民就会难以忍受基础设施的不完善，这个时候矛盾点就更为突出，所以就需要开发商在开发设计时候应该规划和提供更为丰富的基础设施建设。
4、 保障住房的缺少
在城市的人群中，还有一群容易被人们忽视的人群，那就是长期工作和生活在城市里的外来务工人员，这类人群因为没有本地户口，也没有更好的条件，所以在城市里买不起房子，但是这类人群在城市里也占有很大的比重，并且他们也为城市的建设贡献了很大的力量，所以应该针对这类人群自身的特点，制定出符合他们自身利益的政策，尤其是对保障性住房申请的条件的规定要更为规范和科学。另外，对于长期生活在城市中的打工者而言，住房是一个很迫切需要解决的问题，不仅是因为这类人员数量较大，更是由于国家提供的住房保证数量有限，一方面工作人员对于申请者的情况不能够充分的了解，致使很多真正贫困的人不能够得到帮助，另一方面，一些有后台的人因为找关系往往却能申请得到，这种不公平的现象较为严重。
二、房地产开发管理中的难点
（一）项目前期市场的可行性工作不到位
在工程项目的决策阶段，开发商的项目市场定位和相关的决策机制不够完善，缺乏可行性的研究报告，使得项目在进行过程中出现滞后的现象，决策机制的不完善成为工程中一个重要的难点。比如很多开发商的高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为理由，不重视前期的项目详细的可行性研究。从而缺少了产品的详细研究，最终导致了决策的迟缓，甚至错过了项目的先机和黄金时间段。这类问题在实施的过程中还会造成项目管理的很多困难，比如对于某项目阳台的栏杆形式的确认，在时间上就需要半年之久；另外，如果有一个项目需要进行重新的定位和设计；还有公司的领导在主观上的要求，不断地修改户型等设计要求，这些都给房地产的项目管理造成很多不必要的麻烦，表面上拖延了施工的进度，实则是给开发商造成了更多的资源浪费，所以必须要在前期的市场工作上保证可行性研究工作的到位。
（二）资源整合不充分，合作双赢的意识薄弱
作为社会资源的组织者、调动者和整合者，房地产工程项目的管理工作要有多个单位共同配合协同完成，这中间包括了勘察、设计、施工、建立和材料供应等多个环节的配合，但是在开发商的前期项目施工决策阶段工程计划不够完善，进而加大了工程项目管理的难度。比如有的开发商认为自己是买方，所以就要起到决定权的作用，提出很多不合理的要求，过渡的挤压承包方的盈利空间，这种情况的不断出现致使施工过程中矛盾频出，给项目的进行造成严重的后果。作为起主导作用的开发商，应该协调好各个单位的工作，起到资源整合的作用，才能真正的保证项目的盈利与多赢。
（三）施工图的设计更改多、供应慢
在项目施工决策阶段过渡到项目实施阶段过程中，由于对市场研究的不够细致，设计单位受到多种方面的限制，主要是来自开发商的一些主观上的要求，这样就导致施工图的设计 与供应速度的降低，而且更改的变化较多，就延长了开工的时间，导致整个项目的进度严重滞后。比如很多的开发商在项目和规划与建设的前期，都是高层领导进行包办设计的，这样就会导致设计单位和相关人员无所适从，而且没有一个详细的规划，就进一步造成整体建筑的不稳定、不协调和不配套，在这样的条件下，设计师只是开发商手中操作的木偶，过度的束缚与限制，更造成了施工图纸的设计缓慢，这对整个工程的进度都会产生严重的影响，最终就会反映在开发商的利益问题上。
（四）甲方的供料不当影响项目管理
开发商在整合资源和利用的过程中，因为是集中采购，可以很大程度节约成本与投资，还可以保证整个工程项目所需要的用料与设备，进场的时间也可以更好的进行控制，在施工的合同中一般都会给甲方规定为材料的供方。但是由于甲方的供料涉及到多个环节，其中包括了开发商供应钢材、木材、水泥和商品混凝土等主材以及安装工程中的一些未计价材。但是对于很多开发商而言，规定的供料内容则更多和详细，其中有材料的交接、验收、保存和结账等多个方面，就加大了开发商的工作量，如果甲方的供货出现不当，承包商就会将责任归结为甲方，从而给开发商的工程项目管理造成了难度。
三、解决房地产开发管理过程中难点的措施
通过上面对房地产开发管理工作的重要性和暴露出的难点的介绍，主要可以采用以下几点措施进行解决。
（一）加强前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作
必须要对前期的投资决策阶段的市场详细可行性研究工作进行足够的重视，作为项目灵魂的前期项目可行性研究，更是工程项目设计的龙头，如果不能保证这个龙头的位置的准确性，那么后期的很多工作就很难保证，此外，还要保证项目设计、建设和施工的过程有章可循。总而言之，如果没有前期的工作保证，就不能给后期的工作起到引导作用，也只有加强前期可行性研究工作的投入力度，才能从源头上起到引导的效果，加强对这方面的重视和投入，主要包括了财力物力等的科学投入，还要有相关的机构予以政策和制度上的支持，综合多方面的因素对资源进行整合，提升决策的水平和效率，保证整个项目在市场地位上的科学性与系统性。
（二）加强项目决策和施工阶段的项目管理计划工作
对于设计资源的选择也要放在重要的位置上，在设计资源的选择上，必须要委托较为有资质和经验的设计单位，因为这类单位参加设计的工程都有一定的可靠性和权威性，除此以外，还必须要求设计单位要提交可行性研究的报告方案，这主要是为了进行初步的设计，此后可以方便各个阶段的设计，还要进行必要的项目评估与审核。在这个阶段，主要是要依靠项目的可研究性和设计要求进行项目的合理规划，对工程的各个该环节予以严格的把控，从而确保可以在施工环节中对工程质量的掌握，如果涉及到建筑功能性的工程变更，还需要有专门的人员进行设计和认证，这些都是为了工程的整体质量，只有按照谨慎的决策程序通过修改方案才能进行工程的下一步修改。
（三）加强供方在资源方面的整合与协调
作为整个资源的组织者、使用者和整合者，开发商必须要讲诚信，通过很多工程开发商的例子都可以看出，如果开发商和承包商不能实现更好的合作，就会给工程造成严重的损失，这样的后果就是双方都不能达到预期的利益目标。只有将供方看作双赢的合作伙伴，形成一个科学的材料设备招标制度，才是保证工程质量和进度的重要条件，从而保证开发商的利益。加强供方在资源上的整合，可以通过比较、考察和评估等环节的控制，建立一个适合自身需求的材料设备资源库，再通过更为规范的工程和材料设备招标，选择和建立权责分明的供方合作关系，在签订的工程合同中要对这类条款进行明确的规定。
（四）最大限度降低甲方的分包项目
对于整个项目而言，工程如果过大，可能需要将工程的部分分包给次级的承包商，但是对于分包出去的工程也要保证好质量和工程的进度要求，分包的工程应该进行细化和深化，制定出满足双方利益的合同，形成一个更为全面和科学的合同管理制度。除此之外，对于整个工程的招投标工作而言，应该在工程招投标的文件中声明总承包单位可以施工的内容，最好尽量让总承包单位承担施工，因为分包出去的工程是由不同的单位完成的，对于质量和进度的把控都会有一定的难度，所以如果总承包单位可以完成的工作最好由他们完成。不过，在开发商同意的前提下可以由总包进行单位的分包，但是必须要签订权责分明的分包合同，这样才可以减少甲方的工作量，还可以避免很多不必要的责任纠纷，对于工程合同的操作性也可以更好的体现出来。
（五）确定开发商的供料环节
工程中最重要的就是材料的供应，对于材料的提供方式的选择，承包商可以自行选择供货方式。通常情况下，承包商可以自行采购工程通用的地方建材，但是对于工程的主材选择，可以由甲方指定的厂商进行提供，如果甲方没有进行制定，应该通过招标选择，在确认了价格和提货支付方式等条件后，可以由施工单位自行进货。另外，甲方还可以对工程中未计价材和设备进行招投标，通过对价格和材料质量等要素的比较之后，确定更具性价比的供货商，由甲方签订供货合同，为后期的工程提供材料的供应，在以上的各个环节中不能出现纰漏，主要是为了确保各个环节的供料顺利和合理。
四、结束语
对于房地产的开发与管理，首先要明确管理在整个工程中的重要意义和作用，确保管理的科学性和权威性，对工程进行整体的评估和审核。此后，才是对房地产开发中的各个环节的细化和整理。本文主要通过对于房地产开发管理过程中所暴露出的问题与难点的介绍，能够更容易地看出房地产开发管理的重要性。除此之外，以上暴露出的难点也是一个不容忽视的重要环节，工程中暴露出的问题其实主要还是管理上的欠缺，只有管理制度得到了提高，各方面的问题也就迎刃而解了。
随着我国社会经济的不断发展，房地产开发与管理方面的这类问题也会更为突出，但是只要严格的按照以上所提出的措施进行环节的严格把控，相信是可以控制房地产开发与管理问题出现的。总而言之，只有确保一个有效的规章制度和体系，才能在管理的过程中更具合理性和规范性，从而保证施工的质量和整体工程进度。只有管理环节起到了应有的主导作用，才可以推动项目的顺利发展，推动企业的进步。
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