房地产投资风险和防范策略分析

摘要:随着国民经济的持续健康发展和经济建设规模的不断扩大，我国房地产市场体制正在步入规范阶段，房地产业进入了市场竞争的良性循环，已经发展成为一个独立的行业,并逐步成为国民经济的支柱产业之一。然而由于房地产市场机制的不完善，以及房地产投资研究中存在的种种误区，加上房地产本身是一个高投入、高回报、高风险的行业，如何较为正确地进行风险识别和评价这些风险是房地产业面临的迫切需要解决的问题。因此，对当前房地产投资风险的研究具有重要的现实意义。

本文借鉴国内外房地产投资风险管理研究的一些比较成熟的理论和方法，基本掌握房地产投资风险的基本理论，利用房地产投资风险分析的方法，从房地产项目投资风险因素分析出发，如社会政策风险因素、经济风险因素、技术风险因素、自然风险因素等，与项目风险管理中的风险规避策略有机地结合在一起，为房地产投资的风险管理提供了决策的依据，并在此基础上分别提出了在实际应用中可操作的风险规避策略，以保证有限资源被充分地利用。

关键词：房地产投资，投资风险，风险因素，风险防范，规避策略

所谓房地产投资，就是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。经历30年的改革开放和发展，我国经济体制改革不断深入，城市推行综合开发房屋商品化改革制度和土地有偿有期使用等制度，我国房地产业迅速恢复发展并壮大，显示了勃勃生机和旺盛的活力。

经过几十年的发展，我国房地产业虽然取得了长足的发展，但仍处于发展完善阶段，相关的法律制度还不健全、不完善。在这种环境下，房地产企业凭借其行业垄断地位以及政策优势很容易获得高额利润。在高利润的驱使下，全国房地产开发投资快速增长，国内大量企业及资金进入房地产市场，并将高温持续，整个房地产市场似乎进入了前所未有的高速发展期，而中国的房地产市场远远没有饱和，众多的人仍然具有住房紧张的问题，这一系列的现象引发房地产投资的热潮。但我国房地产开发活动中存在着许多风险因素，这些风险因素一旦发生，可能会使房地产开发商遭受损失，甚至受到致命的打击。因此，重视并研究房地产开发活动中存在的风险因素，是理论界和实业界所面临的重要问题。基于这个出发点，从房地产开发商的角度出发，有针对性的对我国房地产开发活动中存在的风险因素进行分析，并找出风险规避的办法，以期具有理论意义并具实践指导意义。

一、房地产投资风险基本理论概述

（一）房地产投资和投资风险

1、房地产投资及其特点

房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务等活动中，以期望未来获得更大收益的投资行为。它是房地产开发与经营活动的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。

房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时由于房地产本身所具有的物理及经济特征，房地产投资也表现出区别于其他投资的固有特性。熟悉房地产投资的特点，有利于作出正确的投资决策。房地产投资的特点主要表现为：

1）投资金额巨大。房地产业是一个资金密集型的行业，其项目的投资额高、工程量大的特点导致房地产投资需用量巨大，少则百万元，多则几千万元，甚至几十亿元。

2)流动性差。房地产被认为是一种非流动性资产，一旦购买房地产或投资开发，巨额资金在较长时间内就沉淀在房地产上，相对于股票、债券等投资工具而言，房地产销售过程复杂且交易成本高。在很多时候，房地产投资流动性差这一特点会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。

3)投资回收期长。房地产开发需要经过项目的可行性研究、决策立项、规划设计、施工建设、销售或出租等一系列过程，一般少则一两年，多则数年甚至十几年。如果房地产投资者自行开发、自行经营，则投资回收期更长；若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。

4)影响投资风险的因素多。房地产投资数额巨大、回收周期长以及房地产的不可移动性等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然环境等多方面因素变化可能产生的不利影响。

5)投资回报率高。房地产投资的收益与风险并存。如果项目成功，投资者可获取高额收益；如果项目失败，则获得很低的收益甚至亏本。因此，作为同一项目，其回报率的高与低都是可能发生的，这主要取决于投资的经济分析与风险分析的准确程度和投资者的决策水平。

2、房地产投资风险涵义

房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产，而在这个投资活动中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期，房地产投资风险更是在所难免。

所谓房地产投资风险，是指在房地产投资活动过程中存在的难以或无法预料、控制影响投资利润的各种不确定性因素而引起的房地产投资本金及预期收益损失或减少的可能性，即房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度。

（二）房地产投资风险产生的原因

房地产投资的特点是使其产生风险的主要原因：

1、投资回收周期长。除房地产开发投资随着项目开发过程的结束在三至五年内就能回收投资外，置业投资的回收期少则十年八年，多则二三十年甚至更长。若遇上房地产市场处于萧条时期，房地产投资的回收期的长短更难预料。要承受这么长时间的资金压力和市场风险对投资者资金实力的要求很高。

2、房地产投资效果必须考虑到组合投资的风险与收益之间的关系。不论是开发投资还是置业投资，大量投资使负债经营容易陷入债务危机，所需的资金常常涉及到上百万、上千万甚至数亿元人民币。即使投资者只支付30%的资金用作首期付款或前期投资，也会使众多投资者望楼兴叹。大量自有资本的占用，即使在市场经济出现短期的危机时，都将使投资者净资产迅速减少。

3、房地产开发受自然条件的影响明显，其进度、质量、投资都会产生偏差。

4、变现性差。房地产是一种非流动性资金，一旦购买房地产或投资开发，巨额资金在较长时间内就沉淀在房地产上，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此，很难迅速无损地将其转换为现金。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。

5、需要专业知识和相应的经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，要求直接参与房地产开发投资的投资者具备一定专业知识和相应的经验，这就限制了参与房地产投资的人员数量。置业投资者要想获得保值、增值、收益和消费四个方面的预期投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。

6、房地产投资风险涉及到许多政府职能部门如规划、消防、人防、设计施工、居民等各个方面。

由此可见，房地产投资风险主要体现在投资资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

（三）房地产投资风险分析的必要性

由于房地产作为一种重要的投资工具，其投资具有极强的综合性、专业性和技术性，同时房地产投资也是一个高投入、高回报和高风险的产业，所以降低房地产投资风险是决定房地产投资成败的关键之一。房地产投资风险主要有系统性风险和非系统性风险两大类，系统风险主要是房地产市场供求风险、周期风险、政策风险等；非系统风险则是收益现金流风险、事件风险以及持有期风险等。如何通过严谨的投资决策分析，选择适当的投资机会，最大程度地降低风险，投资风险分析便成为整个房地产开发过程中一个最重要的环节。

房地产投资很易受到国家政策和地区经济情况的影响，也很难预测市场未来的走势。由于我国目前经济发展尚处于起步阶段，市场机制亦不够完善，房地产市场秩序与开发程序方面也不规范，以及投资者自身经营管理水平的制约，必然加大房地产的投资风险程度。另外房地产投资本身也存在着许多缺陷，如变现能力差、缺少客观的价格标准、赋税较重、存在政府干预、交易纠纷颇多、信息不畅、资金筹措困难等。房地产业在我国的迅猛发展，导致了房地产投资的过热、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积压等诸多问题。目前，房地产投资者对房地产业的风险更是缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的分析研究程度不够，项目投资前的可行性研究也只是作一些简单的会计运算，缺乏风险的定性和定量的分析，造成了大量决策失误。因此，对房地产投资风险的理论研究和实践运作，是房地产投资者面临的一个重要课题。

二、房地产投资风险因素分析

（一）房地产投资风险分析的方法

每一个投资项目本身就是一个复杂的系统，影响它的风险因素很多，影响关系错综复杂，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。风险识别就是从系统的观点出发，横观房地产项目涉及的关键环节，纵观项目建设的发展过程，合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最适当的风险决策。

为了能及时地发现或预测到这些风险，并采取有效的措施减少它的危害程度，需要掌握一些专门的识别方法，以对各种可能发生的损失进行分析。

1、头脑风暴法

头脑风暴法的组织形式是小组会议，是一种刺激创造性、产生新思想的技术，这种方法的实质是根据房地产投资风险评估的目的和要求，通过相互讨论，产生思维共振，在相互智慧的补充和修正中，不断激发与会成员的灵感和思想，激发大家的创建性，以获得有价值的具有新颖的观点、思想和创意。

2、德尔菲法

德尔菲法实质上是一种专家预测意见分析法，它通过选定与预测分析课题有关的领域和专家，与专家建立直接的信函关系，反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。

3、筛选—检测—诊断技术

筛选是依据某种程序将具有潜在危险的影响因素进行分类、选择的风险识别过程；检测是对应于某种险情及其结果进行检测、记录和分析显示的过程；而诊断则是根据症状或其结果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因并进行仔细检查。筛选、检测和诊断是紧密相联的。

（二）房地产投资风险因素的内容

1、社会政策风险

社会政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产节场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。社会政策风险因素又可分为下列几类。

（1）产业政策风险

产业政策风险是指因产业政策的变化和产业结构的变化导致对房地产商品需求结构的变化，从而可能给房地产商品生产者和经营者带来损失。例如当工业和制造业在工业中占的比重增大时，这时对制造加工等产业的厂房需求将会增加，这可能导致对其它商品和服务业的楼宇需求下降，或至少商业和服务业楼宇市场活动会减少，从而给从事商业、服务业楼宇交易的房地产商带来严重损失。

（2）土地使用制度改革风险

土地使用制度的改革会对房地产商品的价值产生影响，如果使这种价值降低，在房地产市场经营中的投资者就会蒙受损失。比如使用年期、补偿费用收取的规定等都可以导致开发成本的增加。

（3）住房制度改革风险

住房制度改革风险主要是指国家和政府对住房投资的改变对房地产商的利益的影响。比如，如果政府推行福利政策，大量建设公房或福利房，这样会将居民的主要兴趣和需求吸引过去，而房地产开发商或经营者所推行的完全市场商用房会受到需求短缺的压力，导致市场交易活动减少而蒙受损失。我国90年代初期的住房体制是一个明显的例子，政府推行“双轨制”、“多轨制”使大量公房、福利房与商场上的商品房同时存在，这种方法的结果是没有真正的个人进入房地产市场，人们都愿意等“免费”的公屋，因此许多房地产开发者盲目开发大量住房，但售不出去，导致带来巨大的经济损失。而香港地区的市场则相反，由于政府逐渐缩小公屋比例，间接地将房地产的部分需求推到市场中去，因而活跃了房地产商品市场，这也是香港地区房地产大亨可以持久地拥有大住宅市场的主要原因。

（4）环保政策变化风险

如果政府为了加强环境保护，制定和改变一系列环保政策，对房地产市场的开发和投资都会产生大的影响。当环保政策发生变化时，有些房地产项目将由此而迁移或改建，或增加环保功能以符合新的环保政策，这一切都将增加经营和建筑成本，从政府那里得到的补偿将是非常有限的。

2、经济风险

经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响，这类风险因素可以分为以下几类：

（1）市场供求风险

任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的，这种动态不确定性决定了市场中的经营者收入的不确定性，因为经营者的收入主要是由市场的供给和需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比在一般市场情况下要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。当供给短缺或是需求不足时，都将令房地产市场中的主体，即买方或卖方中的一方受到损失。这种由于供给与需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失，就是供求风险。这是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。只有对房地产市场供求关系做出客观、准确的判断，并进行科学的预则，把握房地产市场供求关系变化的客观规律，才有可能避免该风险的发生。

（2）通货膨胀风险

在—个正常的经济环境中，通货膨胀一定会存在，只不过这种膨胀的幅度不同而已，但是这种膨胀的大起大落则会对经济活动造成影响。通货膨胀变化的可能性是很高的，因此，通货膨胀变化是一种高风险型因素。

（3）利率变化风险

房地产市场的利率风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望会降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加，另一方面市场需求降低，这无疑会给投资者和经营者带来损失。

（4）税率变动风险

房地产税率变动风险是指有关房地产投资、开发、经营等的税率发生变化，因而对房地产商品开发和经营的成本和收益产生影响。税率变化体现了一个国家和地区的财务制度的变化，变动的可能性不是很大，但一旦变化其影响就很大，因此它是一种小概率大结果的风险。

3、技术风险

房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。造成技术风险的因素很多，主要可分为以下几种：

（1）建筑材料改变和更新风险

装饰潮流的变化或其它原因可能会导致建筑材料的更新和改变。如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之变化，还有可能影响到原有的设计，因此会造成建设成本的增加；另一方面，材料更新可能导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。这些增加的成本或浪费的材料变成开发商的损失，其中一部分损失会转到房地产商品经营者身上。

（2）建筑施工技术和工艺革新的风险

采用不同的或新的施工技术，其可靠性是不完全确定的，存在失败的可能性，另一方面还会增加试验成本。因此，这样的损失一旦出现就会增加发展商或投资者的成本，依次转移到商品的经营者身上。当然，建筑施工技术和工艺的改变产生的风险是一种低概率风险。

（3）施工事故风险

施工事故风险是指施工过程中出现各种事故而造成房地产破坏、人的伤亡、机械设备损坏等损失。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛并延迟工期。这些损失变成开发成本的增加，而且也会转移到商品的成本中而成为商品经营者的损失。

（4）信息风险

信息风险是指因信息不精确或错误、信息短缺、信息处理缓慢、信息传递错误等造成损失的可能性。与房地产市场有关的有许多种信息，例如，建材价格信息、地价信息、设计信息、施工队信息、招标信息等等。对这些信息掌握不及时或管理不善会间接增加房地产商品的开发成本。

4、自然风险

自然风险是指由于各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、地震风险、雪灾风险、气温风险等。这些风险出现的机会很低，但是一旦出现，造成的危害是相当严重的。

由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。

三、房地产投资风险防范与规避策略分析

(一) 房地产投资风险防范的前提和方法

风险防范与规避的目标就是降低风险发生的可能性，因此可以从改变风险后果的性质、减少风险发生的概率和果大小三个方面着手，在项目的风险防范规避策略当中主要采取：预防风险、转移风险、减轻风险、回避风险、自留风险五种方法，其中每一种都有侧重点。具体采取哪一种或哪几种，取决于项目的风险种类以及企业的抗风能力。

1、预防风险

风险的预防根据风验的形式不同，采用不同的方法。在实践中，有两种风险预防手段：

（1）有形的风险预防手段

对有形的风险常采用工程法来预防。此法以工程技术为手段．消除物质风险威胁，例如，房地产经营管理过程中，为控制火灾风险，可以禁止在楼内进行明火作业，设立禁烟区；或设计安装消防喷淋系统，组织消防灭火训练等。

（2）无形的风险预防手段

对于无形风险的预防主要采用教育法和程序法。

教育法：项目管理人员和所有其他有关各方的行为不当都会构成项目的风险因素。因此，要减轻与不当行为有关的风险，就必须对有关人员进行风险和风险管理教育。教育内容应该包含有关安全、投资、城市规划、土地管理与其他方面的法规、规章、规范、标准和造作规程、风险知识、安全技能和安全态度等。

程序法：程序法就是指以制度化、规范化的方式从事项目活动，以减少不必要的损失。预防策略还应该在项目的组成结构上下工夫，增加可供选用的行动方案的数量，提高各组成部分的可靠性，从而减少风险发生的可能性。同时，合理地设计项目组织形式也能有效的预防风险。

2、转移风险

实行这种方法要遵循两个原则，第一，必须让风险承担者得到相应的报答；第二，对于各具体风险。谁最有能力管理就让谁分担。采用这种策略所付出的代价大小取决于风险的大小。当项目的资源有限，不能实行减轻或预防策略，或风险发生频率不高，但潜在的损失或损害很大时可以采用该方法。

转移风险主要有四种方式：出售、发包，开脱责任合同、保险与担保。

3、减轻风险

此方法的目标是降低风险发生的可能性或减少后果的不利影响。具体目标很大程度上取决于风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。对于已知风险或可预测风险，风险管理者可以在很大程度上加以控制，可以动用现有的资源降低风险。例如，可以通过压缩关键工序的时间，采取加班来减轻由于项目进度的不确定性所带来的风险。不可预测风险是人们很少或根本不可能控制的风险。

4、回避风险

回避风险是指当项目风险潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也太严重，无其他策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标与行动方案，从而回避风险的一种办法。如果通过风险评价，发现项目的实施将面临巨大的威胁，投资者又没有别的方法控制风险，无法将风险转嫁出去，这时就应考虑放弃项目的实施，避免巨大的人员伤亡和财产损失。

5、自留风险

当采取其他风险规避方法的费用超过风险事件造成的损失数额时，可采用自留风险的方法。自留风险有计划性风险自留，也有非计划性风险自留，有些时候，项目管理者可以把风险事件的不利后果自愿接受下来。自愿接受可以是主动的，也可以是被动的。由于在风险管理规划阶段已对一些风险有了准备，所以当风险事件发生时，马上执行应急计划，这是主动接受。被动接受风险是指在风险事件造成的损失数额不大，不影响项目大局时，将损失列为项目的一种费用，而费用增加，项目的收益自然要受到影响。自留风险是最省事的风险方法。

(二) 房地产投资风险规避的策略分析

1、房地产种类策略

对房地产开发企业来说，可供选择的房地产投资对象很多，如投资土地，住宅、公寓、写字楼、商店、酒店等，每个投资对象又都可以做出不同的水准。投资对象不同、档次不同，市场就不相同。投资每一种房地产，房地产企业应根据市场状况、自己的资金实力、人员素质以及投资心理等进行认真的选择。不同的时勰，可以有不同的投资选择。

2、项目决策策略

项目决策风险的来源是两方面原因共同作用的结果。一方面是房地产投资企业所做的房地产开发项目决策的合理性，主要包括区位的选择、整体规划和设计的项目决策；另一方面是未来房地产市场上消费者的需求偏好。

耍规避项目决策风险，首先房地产投资企业在进行项目决策时，必须对市场的现状和发展趋势做出正确的预测，同时在此基础上还要能够针对具体的市场需求偏好的预期做出正确的区位选择、整体规划和设计方面的决策。对于那些在企业的能力之外的风险也可采取自留的风险规避方式。

3、投资规模策略

投资规模策略指房地产企业在投资前根据自己的财力、物力、人力情况确定适当的投资规模即确定项目的投资额。它是房地产企业对该房地产投资前景的信心程度以及自身实力、魄力等的综合体现。一般而言，投资规模的大小决定了房地产企业准备在此项投资中承担多大责任从而相应获取多大的收益。以住宅为例，一般投资10万平方米以上，投资成本会有较大幅度降低，可以形成规模效益。但在实际操作上，如果没有雄厚的资金实力和对未来前景充满信心，是很难进行大规模房地产投资的。对房地产企业来说，确定投资规模要傲到量力而行，决不能随意拉长战线、乱铺摊子，要集中资金优势，做到投资一个，成功一个。

4、资金筹措策略

由于房地产投资需求量大，房地产企业仅靠自有资金很难满足投资的需求，因而资金筹措在房地产投资中始终是一个很重要的问题。在各种资金筹措方式中，向银行贷款是普遍的一种形式。

只要投资利润率高于贷款利率，房地产开发企业就可以充分利用资金的杠杆作用，以少量的自有资金来获取大部分的贷款。此外，集资建房、利用外资也是房地产开发经常采用的形式。目前，随着住房商品化的进程，新的融资渠道也在逐步完善。例如改制为股份公司，采用上市融资的办法解决资金问题，有些开发公司是利用银行按揭或采用期房预售的方式解决部分资金短缺等。总之，在资金筹措上，开发公司应尽量选择筹资成本低、安全性高的筹资组合方式并注重保持资产与负债的合理比例。

5、利率风险策略

房地产投资所需资金量大，必须借助银行信贷支持，通常贷款占总投60%以上，利率水平的高低及信贷扶持力度的大小制约着房地产商品的供给量，并直接影响房地产价格的形成。随著房地产市场的发展，房屋商品化、社会化和自有化程度的推进，房地产市场融资程度和融资成本加大，导致房地产的收益和投资房地产的价值下降，房地产投资将面临较大的资金利率风险。

资金利率风险的大小将依据房地产项目所运用的财务杠杆的不同而不同。市场利率的高低与房地产价值呈反方向变动，即利率越高，房地产价值越小，房地产投资价值越小，投资收益也越小。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将会无利可图。投资者可以采取调整租金的方式将资金利率风险转嫁给消费者(容易造成负面影响，抑制需求)，或通过固定利率的抵押贷款将资金利率风险转嫁给银行。同时也可以采用减轻风险的形式，提前对房地产融资市场的变化做出预测，在企业可动用的资源允许的范围内，适当的调整项目融资的财务杠杆，以达到合理地承担风险。

6、经营管理风险策略

经营管理风险是由于房地产投资企业的对于项目的经营管理能力上的不确定性所带来的房地产投资收益的不确定性风险．它是投资者不可避免且难以控制的风险。同一个房地产投资企业对于不同的房地产投资项目其所面临的经营管理风险是不同的，并且不同的房地产投资企业对于同一个房地产投资项目所面临的经营管理风险也是不同的。

对于项目的经营管理风险主要可采用预防的风险规避策略，即采用工程法、教育法和程序法，这需要项目管理者具有一定的项目技术实力，项目培训措施和严格的制定各种工作流程和规章制度，保证在事前对风险源进行根除以达到规避风险的目的。

结束语

房地产业作为国民经济的支柱产业具有高度风险性，如何对房地产投资开发过程中的风险进行有效管理，以达到良好的投资效果，是一个十分有意义的课题。本文从阐述房地产投资风险种类及如何有效的规避风险入手，对风险管理进行了较深入的研究，并对于整个房地产投资风险管理过程有了一个较为全面的认识。希望通过此论文能够总结出一种较为实用的房地产投资风险评价方法，有助于房地产开发企业项目投资决策的实施，也促进我国房地产业健康、蓬勃的发展。

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