摘要：随着国家不断抑制房地产过热和房地产市场化进程的加快，房地产开发企业要想在长期的市场竞争中立于不败之地，必须十分重视和控制好房地产开发成本，才能取得良好的经济效益。本文首先概述了建筑项目成本控制的相关理论，包括成本控制的概念和目标以及成本控制的对象。接着以中国海洋大学的综合体育馆项目为例，分析了该项目在设计阶段、施工阶段、收尾阶段的成本控制，总结了施工项目成本控制可吸取的经验。该项目建设中成本控制自始至终，从材料的采购到竣工的决算都很严格，有效保障了成本的控制，是一个较为成功的建筑项目成本控制的工程实例，对其他建筑项目具有较好的借鉴作用。
关键词 项目，成本，控制
一、建筑项目成本控制相关理论
（一）成本控制的概念和目标
成本控制是指在项目成本形成的过程中，为控制人、机、材消耗和费用支出，降低工程成本，达到预期的项目成本目标，所进行的成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本报告等一系列活动。 成本控制的目标有三个层次，第一，通过成本控制配合企业的战略选择与实施，以低成本为依托，通过价格竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，帮助企业取得竞争优势；第二，利用资源、成本、质量、数量、价格之间的联动关系，配合企业获取利润最大化。第三，降低成本。成本控制目标的三个层次都贯穿着成本降低的要求，在许多情况下，单纯强调低成本不一定能代表经济上的合理性，因而需要将成本及与成本相关的变量因素联系起来加以考察。
成本控制的总体目标是为施工企业的总体经营管理目标服务。通过为施工企业及外部相关利益者提供各种成本管理信息和相关经济信息。提供决策建议，以及通过各种经济、技术、组织手段提高成本控制水平。
不同施工企业经济环境不同，其成本管理系统总体目标的表现形式也不同。企业依据自身的综合水平和能力，确立不同的竞争战略，一般分为成本领先战略和差异化战略。
采用成本领先战略，其总体目标是寻求成本水平的绝对降低，实行低成本战略，夺取市场份额，赢得竞争优势。就目前企业的实践来看，不少企业选择了压低上游供应商的采购价格，选择低成本的供应商，认为原材料成本的降低可以达到很大的成本削减，这种观点在企业实践中广为应用。一般的中小型专业公司或提供劳务的施工企业大都采用此战略。
采用差异化战略，其成本管理总体目标表现为在保证业主标的、提高施工质量、提供更有特色的服务方面，达到成本相对降低。如大型施工企业利用与银行之间战略协作关系，开展以融资带动经营；利用较高的综合运作能力和施工管理能力，承揽施工难度较高、工艺较为复杂的工程项目；发展EPC等工程或施工总承包业务以及BOT、BT等承包模式，提高成本的费效水平。
（二）建筑项目成本控制对象
1、以施工项目成本形成的过程作为控制对象
根据对项目成本实行全面、全过程控制的要求，具体的控制内容包括:
①在工程投标阶段，应根据工程概况和招标文件，进行项目成本的预测，提出投标决策意见；
②施工准备阶段，应结合设计图纸的自审、会审和其他资料(如地质勘探资料等)，编制实施性施工组织设计，通过多方案的技术经济比较，从中选择经济合理、先进可行的施工方案，编制明细而具体的成本计划，对项目成本进行事前控制；
③施工阶段，以施工图预算、施工预算、劳动定额、材料消耗定额和费用开支标准等，对实际发生的成本费用进行控制；
④竣工交付使用及保修期阶段，应对竣工验收过程发生的费用和保修费用进行控制。
2、以施工项目的职能部门、施工队和生产班组作为成本控制的对象
成本控制的具体内容是日常发生的各种费用和损失。这些费用和损失，都发生在各个部门、施工队和生产班组。 因此，也应以部门、施工队和班组作为成本控制对象，采取相应措施，接受项目经理和企业有关部门的指导、监督、检查和考评。
与此同时，项目的职能部门、施工队和班组还应对自己承担的责任成本进行自我控制。应该说，这是最直接、最有效的项目成本控制。
3、以分部分项工程作为项目成本的控制对象
为了把成本控制工作做得扎实、细致，落到实处，还应以分部分项工程作为项目成本的控制对象。 在正常情况下，项目应该根据分部分项工程的实物量，参照施工预算定额，联系项目管理的技术素质、业务素质和技术组织措施的节约计划，编制包括工、料、机消耗数量、单价、金额在内的施工预算，作为对分部分项工程成本进行控制的依据。
目前，边设计、边施工的项目比较多，不可能在开工以前一次编出整个项目的施工预算，但可根据出图情况，编制分阶段的施工预算。总的来说，不论是完整的施工预算，还是分阶段的施工预算，都是进行项目成本控制的必不可少的依据。
4、以对外经济合同作为成本控制对象
在社会主义市场经济体制下，施工项目的对外经济业务，都要以经济合同为纽带建立纯集约关系，以明确双方的权利和义务。在签订上述经济合同时，除了要根据业务要求规定时间、质量、结算方式和履(违)约奖罚等条款外，还必须强调要将合同的数量、单价、金额控制在预算收入以内。因为，合同金额超过预算收入，就意味着成本亏损；反之，就能降低成本。
二、中国海洋大学的综合体育馆项目建设成本控制分析
在中国海洋大学的综合体育馆项目建设中成本控制自始至终，其中设计阶段的招投标；施工阶段的质量管理，建筑材料的采购管理以及收尾阶段的严格项目验收等都起到了有效的成本控制作用。而设计阶段的粗旷的项目进度计划表和投资估算；施工阶段进度管理跟不上，责、权、利不能有效的结合等严重影响工程的总成本控制；中国海洋大学的工程建设项目的竣工决算比较严格，在一定程度上保障了成本的控制。
（一）项目简介
中国海洋大学是一所以海洋和水产学科为特色，包括理学、工学、农(水产)学、经济学、文学、医(药)学、管理学、法学、教育学等学科门类较为齐全的教育部直属重点综合性大学，是国家985工程和211工程，重点建设高校之一。学校现辖鱼山、浮山和嵘山三个校区。本项目位于中国海洋大学唠山校区西北侧，临近松岭路，北面为校区主体育场，南面为国家海洋科技中心，东面与公共教学区个校区环行主干道相对，紧靠松岭路南入口，对外交通十分便利。项目拟建设综合体育馆一座，由体育馆、游泳馆和学生活动中心组成。本项目计划建设周期为1年9个月，自2007年10月起，至2009年6月底结束。项目投资估算为14577.1万元，全部由中国海洋大学自筹解决。根据《中国海洋大学校园建设规划》和唠山校区总体规划，综合体育馆总建筑面积为3778cm2，占地面积为3100cm2。体育馆内部包括球类场地、体育运动用房、学生活动中心。
（二）设计阶段成本控制
1、为中国海洋大学唠山校区综合体育馆方案与施工图招标
中国海洋大学的建筑项目经过可行性论证通过后，良好的建筑单位，需要通过如下招标程序确定:
①招标范围
本项目的勘察、设计、施工、监理单位的确定，重要设备、材料的供应。
②招标形式
项目招标均采用国内公开招标。
③招标组织形式
委托有相应资质的招标代理机构组织本项目的招投标工作本工程实行投标资格预审，凡未通过投标资格预审的潜在投标人不准参加本工程。
1)参加投标的投标人，接到投标邀请书后在规定时间携相关资料到招标人处进行投标资格审查。
2)招标人将依法对参加投标资格审查的各投标人逐个进行审查，并对审查结果负责。
3)招标人对各投标人一视同仁，并保证不对外透露参加投标资格预审潜在投标人的数量、名称，以及可能影响公平竞争的有关招投标的情况与信息。通过招标论证，从众多单位中选出优等建筑商六家，再通过论证选拔选出最优最合适的建筑单位。公开招标为保证项目的质量提供了保障。2007年，青岛恒生源集团建设有限公司承建的中国海洋大学图书馆工程荣获中国建筑质量最高奖–鲁班奖。2007年底，我校唠山校区公共教学楼工程荣获2007年度国家优质工程奖。
2、确定项目进度计划
中国海洋大学综合体育馆项目，因为规模不是太大，不需要用复杂的进度计划方法，如网络计划技术等来确定项目进度；另对项目的细节掌握程度不够，切项目要求的工期较短，因此采用了较为简单的甘特图方法来确定项目工期进度。此方法虽然易行，但是不能综合考虑各种因素，最终结果就是不能如期完工。本项目建设工期为1年零9个月，自2007年10月起开展前期工作，2009年6月底交付使用。
（三）施工阶段成本控制
1、施工过程管理是控制工程项目造价的重要环节
施工阶段是资金投入的关键阶段，管理不好，直接影响整个工程造价。影响工程造价主要有三个方面:一是工程质量管理。如果一个工程的质量达不到验收标准，出现许多隐患，返修工程多，必然会造成浪费。在施工过程中，一定要把各种隐患消灭在萌芽状态。二是工程进度管理。拖延工期时间越长，管理费、人工费等各种费用支出就越多，工程若不能按期交付使用，造成经济损失就更难估量。保证工程进度，加强对工程进度的管理，是控制工程造价的重要措施。三是工程变更的管理。工程变更对工程进度及造价都有直接影响，工程变更越多，影响就越大。 严格控制工程变更，做到不随意变更，不随意增加项目，不随意提高设计标准。目的就是严格控制工程造价。中国海洋大学在工程质量的管理上比较严格，严格按照标准验收；但是在进度的管理上要求跟不上，容易导致工程延期；工程的变更超过一定的金额，专门机构重新论证。但是中国海洋大学校内不设奖惩制度，项目责任制也就得不到完善。
2、建筑材料采购管理是控制工程造价的迫切需要
在工程造价中，建筑材料费用一般约占工程总投资的60%左右。因此，管好建筑材料采购，把好建筑材料价格，对控制工程造价有着重要的作用。中国海洋大学对基建材料采购管理具体办法:一是要掌握可靠的建筑材料市场信息，不但要从政府发布的信息主渠道了解情况，而且还要从主要市场、生产厂家了解情况，针对具体工程我校成立了由审计、监察、财务、基建、监理部门组成的调查小组，深入市场，货比三家，准确了解建筑材料市场动态，掌握不同产地、型号、规格的材料价格，把好建筑材料价格关，二是在签订施工合同时，主要材料规定厂家品牌，材料进场时需经双方及监理验收，三是对工程造价影响较大的特殊建筑材料和设备由学校自行采购或参加采购。
3、项目成本控制的措施
①制订科学合理的项目建设方案，从各方面对项目的施工组织和各分项工程的施工方案进行全面论证，在保证工期和质量要求的前提下，尽可能采取先进技术，选择最优的施工方案。
②在本项目的建设过程中，要求根据现场的实际情况加强施工现场管理，合理安排施工设备和劳动力，严格按照国家有关质量规范文件进行施工，避免因技术事故和质量事故造成工程返工，从而加快施工进度，节约工程资源。
③本项目施工中设专人对工程材料进行管理，分类集中堆放。严格执行材料使用限额领料制度，对材料耗用情况及时进行跟踪，尽量减少工程材料的浪费。
④本项目施工中要求合理利用机械设备，各分项工程尽量利用现有的机械进行施工，提高机械设备完好率和使用效率，减少机械设备使用费。
⑤本项目施工中应严格控制人工费支出。核定先进合理的劳动定额和资源调配，避免因施工组织的随意性而造成资源和人力的浪费；划清各部门、各班组和个人责任，实行合理的奖惩制度；加强劳动纪律，提高工程建设队伍的素质。
⑥在本项目建设中对成本目标进行了层层分解，制定了具体实施措施，定期检查各费用项目开支、材料消耗和分包工程清算等情况，并分析比较工程费用项目与计划的差异，及时采取措施进行修正，保证成本控制目标的实现。
（四）收尾阶段成本控制
中国海洋大学历来重视高校工程建设项目竣工收尾阶段的成本控制，设有专门的验收机构，并明文规定项目验收需要遵循的条款，具体条款如下:
1、项目验收成本控制
学校基建部门收到项目竣工报告后，应组织勘察、设计、施工、工程监理和质量监督等单位按照竣工验收程序，依据施工验收规范及质量验收标准，对工程合同，设计文件和施工图纸、施工方提交的工程资料以及最后的合同变更情况、工程量变化情况进行详细核查验收，并做出文科楼项目竣工验收报告。
①项目工期验收。对照项目计划检查项目的开工日期和竣工日期，查明有无拖延工期的现象；②项目质量验收。检查项目建设质量是否合同约定的工程质量及验收标准，有无不合标准的内容和质量事故，督促施工单位对不合格部分进行返工或补修；③项目成本验收。对照项目预算审核实际成本的发生情况，查明是否有擅自扩大项目范围、乱摊成本或者缩小建设范围、降低建设标准等情况；④投资收益验收。对照项目预算，审查建设项目是否达到设计能力以及是否满足使用需要，对投资收益及效果做出评价。
2、竣工决算成本控制
竣工决算反映了工程项目从筹建到验收时实际发生的全部建设费用，是检验项目成本控制过程的标准，也是成本控制的重要内容，关系着学校的资产管理水平以及学校的整体利益。学校高度重视文科楼建设项目的竣工决算工作，有关职能部门的负责人在竣工关键问题、重要环节亲自参与，使项目竣工决算能够顺利开展。
工程竣工决算包括以下内容:竣工项目概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用资产总表和明细表等。学校应根据国家或地方的有关法规对项目预算、施工合同、费用开支定额、项目竣工资料等进行详细审查，使审核后的结算真正体现工程实际造价。财务部根据最后的审查资料结算表进行工程价款结算，并将项目决算报表中所提供的实际数据和项目批准的概、预算指标进行对比分析，确定竣工项目总造价及成本是否节约或超支。
3、保修期内成本控制
建设项目竣工验收后，工程可能存在质量问题和隐患，学校应督促设计、施工、设备供应等单位出具质量保修书，明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等，并对工程遗留问题提出具体解决意见。为了保证施工单位认真履行保修责任，在工程保修期间，根据实际情况提出保修计划，签订相关合同，预扣保修抵押金。在工程保修期间，如果出现问题，应分清原因，由保修责任者提出书面整改措施及期限，并预计可能发生的维修费用，实现项目保修期间的成本控制。
结语
房地产开发项目是房地产开发企业最直接、最主要的生产经营活动，它所具有的全面系统性、广泛联系性、长期性、地域性、高风险性和高回报性的特点，使房地产开发项目的成本控制问题成为企业项目开发成败和经济效益高低的关键，随着房地产市场化进程的加快和国家出台政策抑制房地产业的过热，房地产业将告别暴利时代，“重新洗牌”在所难免。新的经济环境下，如何从战略的高度来认识成本，如何通过系统、长期的筹划来营造成本持续健康降低的环境和获取竞争优势、长期成本优势，是传统成本管理因应竞争变化所要作出的适应性变革，也是当代房地产业发展的必然趋势。
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