浅谈中国房地产企业的融资

摘要:房地产业属于国民经济的先导型产业,对其他经济部门具有带动作用。房地产业的增长可以拉动整个国民经济的发展。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，房地产企业融资却存在很大问题，融资是房地产业生存和发展的关键。当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。由于房地产企业资金密集型的特点，房地产企业融资一直是房地产企业发展的瓶颈。2009年以来，刚刚摆脱资金紧缺阴影的中国房地产业，企业融资问题更是广受关注。无论是央行、银监会大力推进的“房地产投资信托基金”立法及试点，还是近期的“房企IPO”热潮，其背后的真义，实质都是对房地产企业融资及其模式的探讨。

关键词：现状、局限性、融资渠道、途径。

一、前言

房地产业属于国民经济的先导型产业,对其他经济部门具有带动作用。房地产业的增长可以拉动整个国民经济的发展。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，房地产企业融资却存在很大问题，融资是房地产业生存和发展的关键。当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。由于房地产企业资金密集型的特点，房地产企业融资一直是房地产企业发展的瓶颈。12009年以来，刚刚摆脱资金紧缺阴影的中国房地产业，企业融资问题更是广受关注。无论是央行、银监会大力推进的“房地产投资信托基金”立法及试点，还是近期的“房企IPO”热潮，其背后的真义，实质都是对房地产企业融资及其模式的探讨。

二、房地产企业融资的现状

在房地产开发经营过程中，资金是最重要。对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资是最重要的。在中国现有市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。2003年房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。

（一）贷款方式少

房地产开发、消费过程都离不开银行支持（在中国现有的金融体制条件下）。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

（二）房地产开发企业间接融资比重过大

2003年末中国经济金融运行情况显示，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（2003年少数城市空置面积同比增长超过45％）长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。

（三）房地产融资各种方式均有局限性

融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

经过几十年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定局限性。

（四）法律法规不健全，影响融资渠道拓展

相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

（五）受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够

三、房地产企业的融资渠道

（一）房地产企业融资的特征

1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高

房地产业是资本密集型行业，开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数10亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资，从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。

2.土地和房产的抵押是重要条件

房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。

（二）房地产企业的融资渠道

1、委托贷款

通俗地说，就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。

2、固定回报投资

对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见为5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。

3、与建筑企业合作开发

由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。

4、互助性担保

以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

四、发展我国房地产融资渠道的对策和建议

（一）我国房地产企业融资方式多元化的途径

1.加快金融改革的进程

融资方式的单一，归根结底都还是我国的金融市场不够成熟。因此，完善金融体制十分必要。因此要积极发展股票、债券等资本市场，稳步发展期货市场；推进证券发行、交易、并购等基础性制度建设，促进上市公司、证券经营机构规范运作；建立多层次市场体系，完善市场功能；拓宽资金入市渠道，提高直接融资比重；发展创业投资，做好产业投资基金试点工作。

2.转变政府职能

过去房地产市场的计划体制，造成了房地产企业对银行贷款的过度依赖。现在已经是市场经济，应该以市场为主导，政府对房地产企业融资的直接干预已经不适宜了。现在的政府，应该是房地产市场的一个重要组成部分，一个参加者。当然其宏观调控还是必不可少的，但应该以间接干预为主，而且干预不应该太多，给房地产市场足够的发展空间，可以丰富房地产企业的融资方式。有效的利用宏观调控，例如提高银行存款准备金率，适度收紧银行贷款。

3.房地产企业要改变融资观念，尽早与市场、国际接轨

国际上房地产企业的融资方式都是多样，灵活的。房地产企业是一个资金高度密集性行业，如果不借助多种融资手段，单纯依靠银行贷款，开发将变得寸步难行。入世后，房地产业将面临更大的挑战，但这也是一个机遇，国外房地产企业和金融机构的进入，可以让我们接触更多国外值得我们学习的东西，我们要抓住这个机遇，积极探索国外的融资渠道和方式。同时，房地产企业增强自身的实力后，可以趁着海外资金进入我国市场的机会利用外资，但要注意防范其风险。

4.大力发展融资中介服务机构

房地产融资涉及金融、法律、房地产、投资等方面的专业领域，因此设立提供信息服务的资产评估机构，咨询公司，律师事务所很有必要。

5.推广其他融资方式，进行融资方式创新

银行贷款在融资中的作用已经得到了公认，不可否定，但是其他的融资方式也有其优势，如房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用；股权融资增强了公司抗风险的能力等等，所以要加深个人、房地产企业法人对其他融资方式的认识，并掌握运用。除了发展现有的融资方式，还应该探求更新更有效的融资方式，例如新出现的融资租赁，合伙建房等。

（二）发展我国房地产融资渠道的对策和建议

1.建立多层次房地产融资体系

当前我国房地产融资的主要问题是建立1个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯1的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。

2.有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道

党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。

在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金（预售回款）外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。

房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。首创的经验虽好，但并不是所有房地产企业都能借鉴的，中小房地产企业融资方法就有所不同。

3.加紧开发房地产金融投资产品

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成1个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是1样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。

4.加快完善房地产金融立法

房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

五、结束语

房地产业是我国经济的支柱产业，金融是现代经济的核心，房地产业与金融业同属于第三产业。随着我国房地产业的加速发展和金融体制改革的深化，房地产业与金融业的相互促进、共同发展的关系凸现。房地产业与金融业两者之间的联系，突出地表现为房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场的紧密关系上。一方面，房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透，由于房地产商品的价值量大，房地产开发投资的规模大、建设周期长，而且房地产业的产业关联度高，涉及面广，经济关系复杂。巨大的资金投入，如果缺乏金融业的支持与配合，而仅仅依靠房地产开发企业和购房者自有资金的投入，即使是实力雄厚的大型房地产开发企业也难以实现房地产开发的良性循环和可持续经营。房地产开发企业面临的投入资金回收期长和再生产连续性要求的矛盾，使房地产开发企业的运作难以为继。为此，房地产开发商必须获得金融业的支持，通过多种途径融资。另一方面，房地产业本身的发展也为金融创新与深化改革提供了广阔的空间，金融业的发展需要在房地产领域开拓业务。房地产企业不同的融资方式，对于后续融资能力、融资成本、控制权结构、纳税等影响不同。房地产企业应根据自身的资产负债结构、资金缺口和风险承受能力等实际情况，确定不同的融资方式。

总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。

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