我国房地产业的发展现状及趋势分析

摘要：过去几十年,房地产业在我国迅速的发展起来,并在中国社会经济发展中占据了重要的位置,然而随着房地产业的飞速发展也产生了一些问题。本文通过统计数据分析和论理结合的实证研究方法先回顾了国家对于房地产业的改革进程和房地产业的发展历程来得出我国房地产业发展的政策导向特点,又对房地产业的现状及出现的泡沫问题进行综合角度的分析,并对此提出了一些针对房地产业的引导者政府建设性的意见措施，本文主要讨论了国内房地产市场的发展现状与发展趋势问题，文中总结了从进入21世纪以来国内房地市场的一些数据，总结了其中的若干规律，以此提出未来的发展趋势。

关键词：房地产；土地；发展 ;趋势

一、我国房地产业的发展现状

（一）、现阶段房地产市场形势

房地产在我国短短几十年的发展，却在经济、政治等方面产生了巨大的影响。社会主义市场经济环境下成长起来的房地产事业大大改善了我国城镇居民的住房条件。但是近几年来，我国的房地产市场在发展过程中遇到了诸多问题，主要表现在以下几个方面。

(1)普通商业性住房的市场交易量下降，房地产市场呈持续低迷的状态。有相关数据显示，房地产市场的投资量呈逐渐下降的趋势。2012年资金来源分类指数为91.94，相比上年下降了15个百分点。土地开发面积分类指数为94.21，比上年下降了3.56个百分点。与此同时，房屋建设施工面积也比上年下降4个百分点。投资金额、土地开发面积和房屋建设施工面积是计算房地产建设状况的重要参考数据，这些数据的集体下降，都间接说明了我国目前住房交易量在下降，房地产市场呈持续低迷的状态。

(2)房价居高不下。站在全国的角度来看，虽然国家一直在宏观调控房价，防止房市过热，房价也有过短暂的回落，但是还是降少升多。

(3)全国形成房地产开发热。就目前来说，全国已经进入房地产开发热潮，虽然国家出台相关政策来降低缓解这一趋势，但是还是于事无补。随着房地产开发热潮，房地产开发商和投资企业,把投资目标转向二、三线城市和贫困城区,在全国形成新的房地产投资热点，但是也暴露了相关弱点，二、三线城市没有能力消化如此多的住房，导致出现了如鄂尔多斯一样的鬼城，有房无人住。

（二）、房价过快上涨原因

（1）市场供求缺口过大

房地产市场化改革后福利分房制度下长期被压抑的住房需求在短期内迅速释放出来，产生了巨大的房地产市场需求。其主要由三部分构成：一是因城镇原有居住人口改善住房和城区改造拆迁而产生住房需求；二是新增的近城镇人口产生的住房需求；三是因每年农民工进城务工而产生的住房需求。而房地产开发是一项非常复杂的系统性工程，涉及征地拆迁,开发商融资,项目设计与施工,基础设施配套,物业管理等各个环节，往往从提出开发设想到项目结束需要数年时间，房地产开发复杂性和周期长的特点限制了房地产供给量在短期内大幅度增加。

(2)开发商市场垄断

房地产作为不动产位置具有固定性。一个区域工作和生活的人大多只会在本区域购买住房，即使同一区域的住宅也因区位优势,楼层,朝向,房间布局与结构,装修程度,房地产厂商信誉等方面存在着不同而呈现较大的异质性，另一方面，楼盘开发具有投资规模大,期限长的特点。大企业因信誉好,规模大能够相对容易地从资本市场筹措开发资金，中小企业则因为资本规模小，难以从银行和证券市场获得融资，对投资规模动辄数以亿计的房地产开发项目无能为力，中小企业被排挤出房地产市场之外，导致房地产市场呈现典型的寡头垄断特征，为了获取高额利润，房地产开发企业往往通过价格串谋将房价维持在很高的水平。

(3)市场投机盛行

商业住宅与普通商品不同，既可以作为消费品也可以作为投资品，具有较强的投机性，近年来随着市场竞争日趋激烈，传统行业平均利润率都降至6%-8%左右，而房地产行业得益于房价过快上涨，成为少数高利润率行业之一，吸引了大量社会流动资金进入。由于房地产开发具有风险大,专业化程度高,运作复杂等特点，流入房地产行业的社会资金除少部分进入房地产开发市场外，大部分都流入房地产投机市场，客观上助长了房地产投机盛行和房价过快上涨。据统计，我国北京,上海,杭州,深圳,广州等一线城市购房者中，投资性购房比例超过30%-40%左右，部分项目甚至高达50%，住房投机盛行进一步加剧了房地产市场供求不平衡，客观上也对房地产价格过快上涨起了推波助澜的作用。

(4)地价过快上涨导致房地产开发成本不断攀升

造成地价过快上涨和房地产开发成本不断上升的因素主要有：一是土地供给不足，土地供给市场受政府控制。目前我国城市土地属于国家所有，由土地所在地地方政府负责供给，属于卖方垄断。在土地财政制度安排下，各级地方政府为了获取高额的土地转让收益，常常采取“招,拍,挂”相结合的供给方式，严格控制土地供给规模”造成土地供给短缺和地价上升，最终导致房价因土地成本上升而不断上涨。二是动拆迁补偿机制不健全。动拆迁成本不断上涨，由于目前我国动拆迁法律,法规的滞后性和开发商在动拆迁补偿时标准不一致，导致听从组织安排,服从动拆迁要求的拆迁户通常获得的拆迁补偿标准偏低，少数对抗拆迁的钉子户往往获得较高的拆迁补偿标准，这种动拆迁补偿标准因人而异的做法鼓励了拆迁户抗拒拆迁，不仅人为地造成房地产项目开发周期延长和动拆迁成本迅速攀升，而且间接地对房地产价格过快上涨起了推波助澜的作用。

（5）现有的政策调控思路不明确，调控措施缺乏针对性

现有的政策调控思路不明确，政策调控措施缺乏针对性间接造成了房价过快上涨。现阶段我国房价过快上涨最根本的原因是房地产市场供求缺口过大。因此要稳定房价和实现“居者有其屋”的民生目标，我国房地产政策调控重点应置于增加房地产供给和抑制投机性需求上，然而目前我国房地产政策调控思路却与此大相径庭。一方面通过从严控制土地供应和房地产开发项目的审批来限制房地产供给，另一方面通过提高首付率和贷款利率抑制房地产需求。结果，限制土地供给和地产项目审批的政策向社会释放了房地产供给减少的信号，加剧了社会关于房地产和土地价格上涨的预期，催生了新一轮房地产价格上涨。而提高首付率和贷款利率抑制房地产需求的政策措施对拥有充足资金的民间炒房集团影响不大，但却将靠按揭贷款买房的广大中低收入阶层排挤出我国商品房市场之外，使房地产资源分配更加不合理，自然抑制房价过快上涨，实现“居者有其屋“的民生目标”也就无法达到了。

（三）、房地产市场低迷，市场销量下降的原因

房地产市场由高速发展，至目前的低迷现象，可谓原因纷繁多杂，究其主要原因有以下六个方面：

（1）高房价与低购买力严重脱节

高房价是导致房产市场低迷的最直接因素，一方面它降低了具有购买力消费人群的购买意愿，此类消费人群处于改善居住条件或者投资行为，会产生购买两套甚至多套住房的意愿，但持续攀高的房价会直接增加其投资数量及投资风险，并降低生活质量，这就导致了这部分人群购买意愿的下降；另一方面作为一般工薪阶层也即房地产市场消费的主体，大多没有居住条件，有着强烈的购买意愿，但高房价与其实际工资水平相差太大，使其在高房价面前望而却步。高房价把房产市场的主要消费群体排除到了市场交易之外，必然引发房产市场的低迷。

（2）较严格的二手房交易政策，降低了房市活性

国家出台了一系列的二手房交易政策，如：增加二手房首付，提高按揭利率，增收契税等政策，其出发点是为了控制房产市场的投资行为，防止房价的过渡提高，规范房产市场。但在有效控制房市的投机行为的同时，也产生了一定的负面影响，就是降低了房市的灵活多变性。二手房作为房市的有效补充，在最近几年里起着越来越重要作用，地理位置和价格等诸多方面的优势，尤其是对首次置业的购房者，二手房可以作为缓解置业压力、过渡型置业的最佳选择，也降低了房市的空置率。这对于具有一定购房实力而购买新房略显不足的消费人群而言，是一种比较好的选择，而限制二手房交易的政策，增加了交易的成本，在一定程度上降低了房市的活性。

（3）房市投资者大量出售房产，供方比重上升

2008 年初大量房产中介机构破产倒闭，使二手房市场遭遇了前所未有的寒冬，而此前看好房市的投资者，在交易量下降同时，承受着巨大的心理和经济压力。在目前状态下，大多数投资者房租远不够还房贷，手中积压的房产越多其亏损就越大，因此他们急于脱手，以求降低承担的经济风险，这样就促使房市的供应量有所上升，从某种角度来说这对于房市的供需平衡来说是有利的。与此同时房市新房也在房市低迷中有不同程度的积压，销售量萎缩，以前开盘即售空的场景已一去不复返，这样单一的增加供方市场而买方市场低迷，对于整体房市销售而言无疑雪上加霜。

（4）大多消费群体对房市持观望态度

房地产泡沫指数偏高早已经脱离了大多数消费者的实际购买水平，随着房产中介的倒闭以及国家的房地产宏观调控政策的陆续出台，更促使众多购房者持观望态度。除了期待宏观调控政策出台之外，消费者对目前的房地产市场也缺乏信心，所以就目前而言，消费者宁可持币观望，亦不愿立即购房承担巨大的资产贬值风险。

（5）不合适宜的信贷政策，增加了购房者负担

作为房产消费的主力军，大多数工薪阶层通过银行按揭贷款购房是目前一种非常普遍的现象。在房价飞速上涨的同时，提高首付比例，虽然在某种程度上抑制了房产的投机行为，防止了房地产过热的现象，但也增加了普通购房者的负担。最近几年国家的信贷政策，基本上是提高贷款利率，在很大程度上增加了购房者的负担。在家庭教育、医疗日常支出日益增加的情况下，大多数消费者很难承担不断增加的房贷，所以就出现了时下流行宁租不买的现象。

（6）全球金融危机对房产市场的影响

当前全球正爆发由美国次贷危机引发的经济危机，各大银行以及制造、服装、建材等各个行业都受到了重大的冲击，我国也受到了一定程度的影响，在制造业密集的东南沿海一带，近半数小型企业倒闭，大型企业也大量裁员减薪。在这样大环境下消费者收入降低，工作不稳定，日常生活都受到巨大的影响，在面对支出高额的购房款以及日益增加的银行月供，势必信心大跌，即使国家出台一定的刺激房产市场的信贷政策，房地产开发商使出各种促销优惠手段也是很难见效。因此全球金融危机对房地产市场的负面影响不可忽视。

（四）、我国房地产是否存在泡沫

吴敬琏认为房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资,一旦以投资目的入市,今涨明跌,泡沫是自然的。希勒认为,全球有一个普遍现象,凡是有魅力的城市,房地产市场的泡沫都在所难免,房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫,是必然规律。

个人认为凡是经济都存在泡沫，人民币对国外的升值，对国内在不断的贬值，起到了导火线的作用，从我国房地产的发展趋势来看为了预防房地产泡沫的破裂和发展过快的问题必须加大政府对房地产业的宏观调控出台各种措施强有力的保证其健康有力的发展，因此需加强政府的宏观调控，防止我国的房地产泡沫短期内破裂。政府的宏观调控将抑制房地产泡沫，我国有必要继续推进防止经济过热的宏观调控措施。我国房地产的发展趋势来看为了预防房地产泡沫的破裂和发展过快的问题必须加大政府对房地产业的宏观调控出台各种措施强有力的保证其健康有力的发展。

三、我国房地产市场发展趋势

（一）、当前房地产市场价格的发展趋势判研

对于未来房地产价格的走势，将受到多方面因素的影响，其中最主要的有以下四个：

第一，宏观经济走势。房地产市场与宏观经济密切相关，一旦宏观经济增速下滑，房地产市场将会迅速作出反应。如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖；如果宏观经济增速继续回落，预计房地产市场的调整期将延长。第二，地方政府的态度。房地产与地方经济密切相关，不排除个别地方出于地方利益的保护而出台影响房价的措施。第三，宏观调控政策。当前，呼吁政府适度放松房地产调控政策以及反对的声音均不绝于耳。政策的走向也将是影响未来房价走势的又一重要因素。第四，心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下他将决定市场的走势。专家认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向不断下降。

（二）国家房地产政策的发展

2004年土地“招、拍、挂制度”开始实行、房地产行业正式市场化开始，房地产发展至今已经成为国家政策关注最频繁的行业。

国八条：2005年3月26日，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展

2007年1月，国家税务总局下文，要求严格征收土地增值税。业内普遍认为，此举是中央首次释放出对房地产行业持续调控的信号。同年10月，国土资源部“39号令”出台，这一文件针对以往土地转让过程中的灰色地带，叫停土地“分期付款”，是一项目的性极强的防治措施。央行、银监会在2007年10月共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%；同时，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

2008年地方政府也纷纷发布提振楼市的新政，其中主要涵盖契税下调、暂免征收印花税、首付款比例及利率下调、调高公积金贷款上限等对市场影响比较大的政策。同时，中央也为多项金融政策松绑，为房企拓宽融资渠道提供政策依据，改变房企融资难的情况。

2009年11月份CPI转正，房价如此高企，通胀的压力再度显现。12月，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。

2010年房价全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨势会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。

新国八条：2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2011年12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。

国五条：2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。

（三）房地产企业的未来发展

(1)密切关注政府政策，及时掌握行业动态。未来政府的宏观调控仍将继续，在这种背景下，房地产企业需要顺势而行，密切关注政策变化，将经营与国家宏观环境结合起来。要建立政策预警机制，随时注意政策导向和行业动态，并建立风险补偿机制，有效地应对可能的政策变化。

(2)转变经营战略，开拓新兴市场

首先，经营模式的转变，任何行业要实现长久的发展，规模化、专业化是必由之路。房地产企业现在也处于逐渐规模化的进程中，通过整合业务和资源，兼并小企业，实现全行业的规模经营，将带来巨大的规模效益，同时也增强房地产企业应对外部竞争和系统风险的能力。其次，加大产品开发和创新的力度，房地产企业要在原有产品基础上，对消费者市场进行细分，充分挖掘消费者的潜在需求，开发产品要尽量多元化，以满足不同的消费需求。同时注意创新，在绿色房产、生态房产、信息化房产等方面加大开发力度，重视向二三线城市市场的转移，以开拓新的市场。与政府合作参与城市建设和开发也是房地产企业可以考虑的方式。第三，保证房地产质量的前提下有效地控制成本，产品质量是企业生存的保障，尤其是房产这一类特殊产品，质量尤为重要，可以为企业带来持续的顾客流。性价比高的房产总会受到顾客的青睐，从而提高企业的市场竞争力。成本控制必须在严把质量关的前提下进行。房地产企业面临的成本压力愈来愈大，必须采取科学的成本控制方法，以保证有限的资金条件下经营的平稳进行。从一定程度来说，保证质量也是为了降低企业成本。第四，做好产品营销，面对供过于求的现状，企业要立足市场，做好产品营销，注重广告的信息作用，提高宣传的详细性、准确性和吸引力，与顾客建立融洽关系，避免不必要的纠纷。

(3)拓宽融资渠道，保证资金供给

房地产企业对资金的需求是巨大的，当前银根紧缩的情况下，企业现金流风险加大，如何保证资金链不被中断，是房地产企业亟待解决的问题。筹资渠道的创新是必要的，寻求多元化的融资途径，比如现在流行的房地产投资信托，就是很好的融资方式，目前在我国开始试点，不过对企业的要求比较高。而小的企业可以通过联合开发来减轻资金压力，或是与大企业合并，通过规模优势实现生存。

(4)企业管理实现精细化和创新化

管理决定企业成败。房地产企业经营的重心应是产品的开发与销售，而不是单纯的买地建房，土地增值不是实现企业利润的方式，房地产企业必须转变过去粗放的管理思想，更加注重新产品的开发和创新，注重企业文化的培养和人才的培养，改善管理结构，加强风险防控，不断提高管理水平

参考文献

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