摘要:随着我国经济水平不断发展，人民生活水平不断提高，普通百姓对物质生活水平层次的不断上升，现有的住房水平已经不能满足百姓的需求，而现在购房却存在很大问题，房价的居高不下，高等住宅变成特供阶级的奢侈享受，普通百姓对住房条件的需求得不到满足等一系列矛盾的产生，本文将深入探讨我国房地产的现状、问题和对策。
关键词：房价上涨 空房空置率 政府保障性机制 廉租房 金融贷款
一.我国房地产市场发展的现状：
（一）.房地产价格持续上升。
近日，中国科学院预测科学研究中心在京发布《2013年中国经济预测与展望报告》。该报告预测，2013年全国商品房平均销售价格为人民币6200元/平方米左右，同比上升7.6%，其中一、二线城市商品房销售均价保持上涨。首先，国家政策导向支撑房价保持上涨。新型城镇化是中国未来扩大内需的最大潜力所在，将带动房地产市场发展，使刚性需求得到释放，促进房价上涨；其次，居民收入增加是房价上涨的长期推动因素，居民对住房品质的要求提高，推动高品质住房比重增加，提升了平均价格，投资和投机性购房拉动；土地供给短缺，土地价格不断上升在长期上会推动房价上行。其次，随着物价的上涨，建材市场建材原材料的上涨，也推动了房地产价格的上涨。最后，政策因素可能促使房价涨幅回落，但国家的宏观调控也需要市场的紧密配合，现如今房地产市场具有驱利性，一大部分是遵循市场价格的波动。综合在各项影响因素的综合作用下，我国的房地产价格高。
（二）房地产开发购买土地呈几何增长
房地产投资维持高位，2012年1—9月份，全国房地产开发投资33511亿，同比增长36.4%，由于去年房屋销售良好，因此房地产公司都加快了开发力度，另外，今年国土部等部委持续打击开发商囤地行为，使开发商前几年囤积的土地集中开工。近几年来全国房地产开发土地购置呈高速增长的趋势，2012上半年全国房地产开发企业土地购置面积增长18.3%，2012下班年增长41.4%，2013上半年增长45.3%，均远远高于同期房地产开发投资的增长速度。土地交易中的投机因素，引发了土地价格上涨，加大了房地产开发的成本，导致房价上升。一般来讲地价只应占房价的2 0 % ，但有的地方占到4 0 % ，甚至超过5 0 % 。还有就是，地方政府部分领导急功近利，大肆出售土地，换取自己的政绩观。2013年上半年土地出让金相比去年同期上涨60%，一线城市同比翻两番。即便上半年最严厉的调控政策落地，但依然无法影响土地市场的交易的积极性，据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1-6月份全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅上涨60%，其中4-6月份全国土地交易共计7564宗，土地出让金5366亿元，与去年同期相比上涨39%。区域角度而言，由于一线城市楼市供需矛盾突出，加上年初政府推地积极性较高，上半年土地交易地块514宗，土地出让金高达1829亿元，比去年同期上涨315%，同比翻两番。一线城市中，2013上半年北京土地市场表现尤其抢眼，据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1-6月北京土地交易100宗，土地出让金664亿元，与去年同期相比上涨357%。土地交易量上涨的同时，土地交易价格溢价水平也居于高位。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1-6月成交的15493宗土地中，平均溢价率为14.8%，而去年上半年土地交易平均溢价率仅为5.1%。房地产企业购地不断开发新楼盘仍一路高歌，但随着国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。
（三）我国房地产市场需求呈现持续增长态势
全联房地产商会发布《2012～2013年度中国房地产市场报告》(以下简称“报告”)指出，综合市场供求两方面影响因素，在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升的态势。与此同时，住房需求占内需比重超过食品，成为我国当前最大、增长最快的内部需求。报告指出，2012年我国房地产市场趋势是，上半年回落，下半年筑底企稳，年末有所回升。从价格来看，2012年1-12月份，70大中城市中新建商品住房价格环比下降城市数量由49个减至8个，二手住宅环比下降城市数量由53个下降至10个。其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格分别累计上涨1.7%、0.1%、2.3%、0 .8%；二手住宅价格分别累计上涨1.6%、0.59%、2.6%、1.2%。数据显示，2002年至2011年居住需求平均占内需的16.7%，其中住房需求占14 .3%。在对经济拉动方面，2003年至2011年平均贡献率达21.8%，年均拉动经济增长2.3个百分点。2011年住房需求占内需比重超过食品，成为内需中最大部分。对此，我认为，住宅需求是当前及未来中国经济最大的内需。
二.现阶段我国房地产市场存在的问题
发展的道路充满荆棘，前路艰险，总有各种各样的问题摆在我们面前。
（一）沿海经济发达地区房价上涨速度过快
我国沿海经济发达地区房价上涨速度过快，特别是京上广，房价一直居高不下，在“国五条”下，趋势不减，甚至有愈演愈烈的现象。
2013年10月2日，据中国广播网消息，据中国之声《全国新闻联播》报道，最新数据显示全国100个城市新建住宅平均连续16个月环比上涨，重点城市和三四线城市市场热度出现分化。中国指数研究院发布百城房价指数报告显示：2013年9月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元平方米，环比8月上涨1.07%，这是自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。北京、上海等十大城市住宅均价18179元平方米，比去年同期上涨超过13%，其中，北京居全国之首。九月以来，一线城市房价上涨的主要原因是需求旺盛，供给不足，中国指数研究院院长莫天全认为，北京、上海、天津等城市连接出现天价地块，购房者结束观望并加快入市的心态，也侧面推动了房价上涨。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。
（二）住房保障体系不完善，廉租房部分落实不到位
近年来，住房保障体系的建设一直成为我国房地产市场调控政策的一个重要组成方面，但是由于资金落实不到位，地方政府对于住房保障体系建设缺乏动力等种种原因，住房保障体系建设的速度仍十分缓慢。
我国的住房保障制度在解决城市低收入家庭住房方面卓有成效,但与发达国家或地区相比,我国的住房保障体系建设起步较晚,存在着保障房名目繁多、覆盖面狭窄,投融资渠道单一、城市政府预算不足,相关配套政策不完善、缺乏统一有效的管理体制,地方政府执行力度不够、监督机制不健全等的问题。从发达国家和地区住房制度的设计、保障性住房的特点以及住房市场的发展演变来看,建立多层次、多渠道住房保障体系是实现“居者有其屋”的主要途径。与之发达国家一比较则相形见绌
总体上看，住房保障在整个住房市场中所占比例仍然较小，导致大量中低收入家庭的刚性住房需求被推向市场，这在一定程度上加剧了住房市场上的供求矛盾，并加剧了商品房价格的上涨。
（三）房屋供求结构矛盾明显
房价高涨是房地产市场的矛盾表象，根源仍是供需特别是结构严重失衡。保障性住房过少、商品房相对过多是主要问题。国土资源部的数据显示，2012年前三季度，全国住宅用地供应同比增长8.7%，但其中中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比却减少45%，占住宅用地供应量的14.9%，同比下降14.6个百分点。来自全国工商联房地产商会的数据表明，2012年国家下达的保障性住房建设计划中，全国计划投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4％；地方配套1183亿元，占70.6％。但截至2012年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率（23.6％）严重低于预期。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求比例达到1：8。北京，上海等达城市出现高档商品房面积空置，而经济适用房和低档房则供不应求。究其根本首先是由于房地产开发任务相对稳定简单，开发公司过多，必然造成“挖资金，抢地皮”的状况，这样一来，既不符合规模经济的原则，亦会造成开发成本上升，从而间接抬高了商品房的价格。其次，许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，盲目热衷于高端住宅，对高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。
（四）我国部分地区住房空置率高
而与之相对于高房价的则是“鬼城”，鄂尔多斯曾经因矿产羊毛而名声大噪，人均收入赶超香港。现如今却因“鬼城”而再度映入人们的视野，政府和开发商盲目于看好房地产发展前景，不理会市场供需关系，过分开发房地产，倒至供大于求，新住宅被空置，出现无入住率，卫星地图上显示出大片商业设施和民用住宅，却空无一人。空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标，它不但与房地产价格的涨跌息息相关，而且对房地产投资、甚至宏观经济的发展都有重要的指示作用。在发达国家，对房地产空置率的研究已经比较成熟，但在国内尚属起步阶段。因此，对适应中国市场特征的房地产空置问题的研究也是当务之急，也应把解决房地产空置问题当做重中之重。
三. 政府因加大对房地产市场的监管力度，深化可持续发展策略。
（一）健全保障性住房投资融资政策和运行机制
首先,必须发挥政府在保障性住房融资机制中的主导地位。加大财政预算,将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中;并推行从土地出让金中安排一定资金。建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制,确保年度财政预算中保障性住房项目支出的比例,合理安排保障性住房项目的支出结构。
其次,引导社会力量参与投资建设和运营,多渠道多方式筹集资金和房源。各地正探索不同模式;制定集体用地建设公租房的试点方案;引入民间资本等。建立围绕住房保障工作核心的监督与考核机制，政府是保障性住房制度的执行主体,实行住房保障是政府的责任和义务。尽管保障性住房制度建设已纳入地方政府的目标责任制管理,但由于没有具体的政府绩效考核评价体系及政策执行的激励、约束机制,在没有明确规划指标的情况下,部分城市对保障性住房建设采取消极对待,或作为政府形象工程来执行。有必要把保障性住房建设作为一项重要政治任务和保障、改善民生的重点工作,列入政府的重要议事日程,纳入各级政府的绩效考核程序。并建立领导问责制度，由地方一二把手监督落实。
（二）规范普通商品房建设行为。
因地制宜，根据当地市场情况，做好市场调查，分析定位市场，对适合当地居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，在考虑综合地价、开发成本、合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的基础上，采取限套型、限房价，用竞标的方式来确定建设单位
（三）加大对房地产市场的监管力度。
加大对房地产市场的监管力度，深化管理体制改革，完善宏观调控，促进房地产业可持续发展。科学合理的房地产业管理新体制，必须是符合房地产经济规律和社会主义市场经济发展要求的。一是要尽快建立规划、土地、房产三位一体的管理体制。二是建立以土地总监制为核心内容的垂直执法监督体制，强化自上而下的监督机制。实施对用地规模的控制和合理布局，实现土地供应总量的有效控制，保持耕地的动态平衡。同时要加强房地产金融体系的调控，发挥金融政策对房地产市场的有效调节，完善房地产业的宏观调控，保持房地产市场供求的动态平衡，推动房地产经济的适度增长。
（四）合理利用金融贷款，加强银行贷款审批，控制房地产金融风险。
目前的主要任务是降低房地产过度投入带来的金融风险，促进房地产业和金融业的长期，协调发展。应在总量上限制房地产贷款的规模，抑制房地产过度投机炒作。同时建立房地产抵押、拍卖和信用保险制度，降低银行对开发商和居民贷款的风险，提高抗风险能力。
房地产业带动着一大批国民经济的发展，是我国经济腾飞的助力剂，房地产产业的可持续发展对人民生活水平的提高乃至推进整个社会经济的健康有续快速发展都具有十分重要的意义。房地产业的可持续发展应同时兼顾环境、社会和国民经济。把房地产业置于人与自然的和谐，社会经济持续，良性发展的背景下才能获得持久的发展动力，才能真正实现中国梦的飞跃。
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