摘要：近几年来，中国的房地产业得到了迅猛的发展，房价的步步高升也引起了国民的普遍关注，房价问题已经不仅仅是经济问题，更是社会和政治的问题。我国房地产业的现状怎样？主要存在哪些问题？宏观调控下未来的发展趋势怎么样？推动我国房地产业发展有何建议？本文将对这些问题进行分析和讨论。
关键词 现状，发展 ，建议
一、引言
随着各省市工业化、城市化的高速推进，房地产业也迅猛发展，投资量、销售额不断的增长，居民的居住消费占消费性支出比例也持续扩大，现在毫无疑问的房地产业已经在国名经济中占有举足轻重的地位。然而，经过这几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫始终不断增大，成为社会热议的话题，现今房价问题不仅仅是经济问题，更是社会和政治的问题，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施的不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内的房地产业未来发展的趋势将会如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘又或是逐步走下坡路呢？本文试着从中国房地产业发展中存在的问题进行分析和探讨，并就宏观调控下的未来房地产业怎样可持续发展谈一下自己的浅见。
二、中国房地产业发展现状
近些年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从2007年和今年以来我国房市的走向来看，我们可以判定：我国的房市进入了调整期，步入了地产周期的下行阶段，也就是步入“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：
（一）、开发投资快速增长
由美国次贷危机引起的全球金融危机2008年下半年波及我国多个省市，无论是GDP总量还是外贸、投资等都出现较大幅度下调，影响深远。房地产业也波动较大，但2009年上半年即开始回暖，6月份以后甚至出现了大幅上涨的势头，全年的销售额甚至比上年增长1.21倍，成为拉动2009年经济增长的主要动力
（二）、泡沫成分 开始萎缩，一些城市的房价开始下降
2007年以来，在政策调控下，我国房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然依旧较高，但面临着下降压力，并出现了不同程度的下调。上海、北京、深圳、广州、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。
（三）、成交量大幅萎缩，空置率上升
与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%。 2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。
（四）、房地产商面临较大的资金压力，金融风险加大
目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
（五）、市场走向分化，一些实力较低的房企将被踢出市场
1、地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地。2、贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源。3、下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。4、利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。5、中小房地产不具有品牌竞争力。6、房地产更具有实力进行价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被踢出市场，从而提高市场的集中度。
（六）、企业规模小，行业集中度低
一般意义上，产行业是一个资金密集型的行业，要想在宏观调控愈演愈烈的大背景下，在日趋激烈的房地产市场竞争中更长时间的生存和发展，企业的规模化和集团化发展是必经之路。我国房地产业目前正处在经济发展转型和行业结构转变的双重关键时期。某些大房地产企业的实力正在急剧增加，而更多的实力差并缺乏核心竞争力的房地产企业，正在或将在未来的几年内面临着淘汰的危险。
三、中国房地产业宏观调控下的发展趋势分析
（一）国家抑制房价的原因
1、美联储货币宽松，中国物价难以控制，抑制房价，将资本挤到股市、艺术品市场可以抑制统计数据的上升。
“弱势美元”政策的延续引发一系列连锁反应，市场普遍认为，美国经济放缓可能性的降低，将会令以中国为代表的新兴市场面临更大规模资金流入风险的考验。目前物价的上涨，通胀压力加大是多方面原因导致的，是一种非典型性的通胀。因此，政府通过压低房价，可以调整过高的物价，尽量减少价格失真的情况，从而不会使生产过于盲目发展，以调整产业结构和经济结构，同时也让居民在生活水平相对下降的时候减少住房压力。
2、很多国家已经因为高房价、高通胀、贪污“干坏事”造成政治不稳定
从市场角度看，房价上涨来自于投机性购房与刚性需求两块，主要支撑房价上涨的还是刚性需求。从98年起部分富人就开始大量囤置房源推高房价，利用刚性需求的生存需要对刚性需求进行剥削，从而不断推高房价。给予富人有机可乘的是房地产政策与经济政策，根源在于政府。购房款的60%都流入政府，房地产商为了盈利从而不断的哄抬房价，其实国家通过抑制房价不是简单的通知各地房地产开发商禁止哄抬住房泡沫价格，而是更应该调节政府与房地产的厉害关系。
3、当今中国大量的社会问题起因都与高房价有直接关系，已经到了不疏不行的地步。
工资没涨，房价却一直飙升。目前上海房价收入比为18，就是说一对夫妻不吃不喝18年的总收入才能买一套房。这一数字远远超越了伦敦，纽约。其次，中国城镇居民间的收入差距远比一些发达国家大，经统计，在全国7个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.64，而最低收入户的这一指标却达到23.68，相差9倍。这样加上每年需要向城镇转移的农村人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。中国的房价与经济实体不匹配，导致现在的很多年轻白领压力过大而逃离一线城市去二线城市发展。从房奴到小三，高价过高引发的社会问题，将危害社会核心价值观和体系的建立。一代人买房，三代人还钱，如果不控制房价，将会影响到整个社会核心价值观的建立。1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。城镇人口比重增幅较快，据预测，到2020年，我国城市化水平将达到52%左右，每年将增加0.8%-1.0%。
（二）、宏观调控政策对房地产行业的影响
国家近期出台的一系列政策，从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产业逐步进行规范和完善，将引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，那些资金规模小，缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰。而对于具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。政府出台的调整购房个人贷款收支比例设置、提高存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例等一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府非常关注房地产行业高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况下，越来越希望通过产业政策和信贷政策来加大调控力度，以抑制投资的过快增长。这些政策表明了政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期，将在一定程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的投放。
（三）国家为控制房价推出的公共政策及措施
高房价已经严重抑制了国民居民消费需求，是巨大消费潜力得不到释放，同时也削弱了国家刺激消费的政策效果，高仿机已成为重要的政治、经济、民生问题，因此国家每年都会出台抑制房价过高的新政策。
“房产政策国十条及国五条及国五条”以及“新国八条”的出台台，必须统一思想，提高认识，住房问题关系国计民生，即是经济问题，更是影响社会的重要民生问题。须建立考核问责机制，意味着维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸的退路。坚决抑制了不合理的住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。增加住房的有效供给，调整住房供应的结构，加快保障性安居工程建设。加强市场的监管力度。各地要加大楼市宏观调控的力度，完善差别化的住房信贷政策，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，切实增加住房的有效供给，加大住房交易市场的检查力度。房地产宏观调控的一些举措如下：
1、设立监督管理委员会，加强对房地产市场的调控力度。
2、加强房地产信息系统建设，运用经济手段与法律手段限制炒房行为。
3、调整住房市场的供给结构，限制高档住宅的开发，增加保障性住房供给。
4、调整房地产市场运行层次结构，着力培养二手房市场，形成梯度消费模式。
5、调整房地产市场的交换方式，着力培养租赁市场。
四、推动我国房地产业发展的建议
（一）土地市场规范化
土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。
一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让中国房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。
第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。
第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划
可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。
第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。
（二）完善房地产融资渠道
我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。
第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。
第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。
第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。
第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。
（三）引导房地产企业开展多元化产品服务
有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。
第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。
第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。
（四）建立多元化的中国房地产市场体系
目前，中国房地产市场的热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。
（五）加强政府宏观调控
1、加快消化积压空置商品房。
政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。
2、降低房地产税费。
政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。
3、完善中国房地产市场法规
善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使中国房地产市场能有序发展，让中国房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使中国房地产市场持续、稳定、健康发展。
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