房地产企业的纳税筹划研究

摘要：房地产行业是我国的支柱行业，体现了国民经济发展的水平。随着我国房地产市场的建立，城市化进程的加速，住房消费已经纳入了居民的日常消费和投资生活中，因而房地产市场日趋活跃；同时，国家对房地产的调控也日益严格，房地产开发企业之间的竞争将越来越激烈。如何在市场中占有一席之地？如何降低企业的成本、费用以增强企业的竞争力？这是房地产开发企业不得不考虑的问题。

纳税筹划是企业实现税负的最小化、经济效益最大化的直接手段之一。本文按照从理论到实务的研究思路开展论述，结合国家税收政策及各地主管税务机关的文件，重点研究房地产开发企业的营业税、土地增值税、企业所得税、房产税的筹划，阐述纳税筹划对提高房地产经营管理水平、提高企业盈利能力、实现企业财务价值最大化的重要作用。

关键词：房地产企业纳税筹划营业税土地增值税企业所得税

2008年美国“两房”带来的全球金融危机乌云一直在全球的经济市场上笼罩，为了应付危机，中国经济政策的不断地进行变化调整。中国的房地产行业也从高速发展期进入了调整期，宏观调控政策，以及沉重的税负的共同作用，致使房地产企业出现库存去化率慢，融资困难，资金短缺，有的城市出现了大面积的开发项目自己停建或缓建，可以预见房地产行业的不久将来会有大面积的中小企业倒闭，行业再一次进行洗牌。如何面对日趋发展完善的市场经济和竞争激烈的外部环境，如何面对合理设计纳税筹划方案以降低成本、增加利润、实现企业财富价值最大化，无论如何是对房地产开发企业还是国内其他企业来说，都是一个迫切而十分重要的新课题。

一纳税筹划理论阐述

（一）纳税筹划的涵义

⑴ 纳税筹划的定义

纳税筹划，又称税收筹划、税务筹划，是一门涉及税收学、财务管理学、企业管理学、会计学、法学等多门学科的实用型现代边缘综合性学科。虽然纳税筹划在国外已经经过了半个多世纪的发展，在中国也经过了二十多年的发展，但是目前对其概念的理解和表述难以找到一个非常权威且被普遍接受的说法。国内外对其概念的主要观点有：

A、荷兰国际文献局《国际税收辞汇》（第46页，1988年）中给出的定义是：“纳税筹划是纳税人通过经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收”。

B、中国注册会计师协会编著的《税法》辅导教材（第600页，2009年）给出的定义是：“纳税筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能地获得‘节税’的税收利益。”

C、全国注册税务师执业资格考试教材编写组编《税务代理实务》（第361页，2010年）给出的定义是：“纳税筹划指的是在税法规定的范围内，对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能地获得‘节税’的税收利益，其要点在于‘三性’：合法性、筹划性、目的性。”

综合以上相近意思的表述，本文对纳税筹划的定义概括如下：纳税筹划是纳税人在遵守法律法规的前提下，通过事先合理地安排与策划企业的经营、投资、理财等活动，以达到税负的最小化、经济效益最大化为目的经济活动。

⑵ 纳税筹划与偷税、避税等相关概念的辨析

纳税筹划最终目的是税收负担的最小化、经济效益最大化，从字面上看，偷税、避税都能降低企业税收成本，但是这些概念与纳税筹划有着本质的区别。

⑶ 纳税筹划的特征：

纳税筹划具有合法性、筹划性和目的性的特点。

A、合法性。纳税筹划的合法性是指纳税筹划只能在税收法律许可的范围内进行。这里有两层含义：一是遵守税法；二是不违反税法。合法是纳税筹划的前提，当存在多种可选择的纳税方案时，纳税人可以利用对税法的熟识、对实践技术的掌握，做出纳税最优化选择，从而降低税负。

B、筹划性。筹划性是指在纳税行为发生之前，对经济事项进行规划、设计、安排，达到减轻税收负担的目的。由于企业投资、经营和理财活动是多方面的，纳税人和纳税对象性质不同，其涉及的税收待遇也不同，这为纳税人对其企业投资、经营和理财活动等纳税事项进行纳税筹划提供了现实基础。

C、目的性。纳税筹划的目的性就是降低税负，减轻纳税负担。这里有两层意思：一是选择降低税负。低税负意味着较低的税收成本，较低的税收成本意味着高的资本回收率。另一层意思是滞延纳税时间（不是指不按税法规定期限缴纳税款的欠税行为），获取货币的时间价值。通过一定的技巧，在资金运用方面做到提前收款、延缓支付。这将意味着企业获得一笔“无息贷款”，避免高边际税率或减少利息支出。

（二）纳税筹划的产生与发展

⑴ 纳税筹划在国外的产生与发展状况

① 内在动因

任何筹划行为其主观原因都可以归结为一条：那就是利益驱动。纳税筹划的产生与纳税人寻求降低税收成本的内在需求有很大的关系。

纳税人的税收成本与其他经营成本有很大不同，它没有直接的收益与之相匹配，这使得纳税人希望在履行纳税义务时总是希望缴纳的越少越好。为了减轻税负，纳税人不惜冒着法律严惩的风险采用各种违法的手段来达到少交、不交税款的目的。然而，随着国家的法律健全和执法的日益严格，企业一时的冒险行为会对企业正常的生产经营带来翻船的“没顶之灾”。因此，纳税人迫切希望一种既能不违反法律法规，又能达到降低税负的纳税安排。纳税筹划应运而生。

② 外部环境

市场发展的规律告诉我们，供给可以刺激需求。资本和人力资源总是流向可以创造利润的地方。市场经济和法律环境的完善成熟为纳税人的权利提供了保障，税法本身的特性为纳税筹划提供了空间，税务咨询业和现代财务管理科学的发展为纳税筹划的产生提供了技术支持，而资本与人力对利润的追求促使了纳税筹划这门新兴服务的诞生。

⑵ 简要发展历程

1935年英国上议院议员汤姆林爵士针对”税务局长诉温斯特大公”一案对税务筹划提出：“任何一个人都有权安排自己的事业，依据法律这样做可以少缴税。为了保证从这些安排中谋到利益……不能强迫他多缴税”。他的观念赢得了法律界的认同，英国、澳大利亚、美国在以后的税收判例中经常援引这一原则精神。

近30年来，纳税筹划在许多国家都得以迅速发展，日益成为纳税人理财或经营管理决策中必不可少的一个重要部分。许多企业、公司都聘请专门的税务筹划高级人才或委托中介机构为其经济活动出谋划策。

⑶ 纳税筹划在国内的产生、发展和展望

纳税筹划在我国是自上个世纪90年代初引入，其功能和作用不断被人们所认识、所接受、所重视。1994年，我国才出现了第一本研究纳税筹划的专著—唐腾翔和唐向的《纳税筹划》；2000年，我国才开始全国范围内的注册税务师资格考试；2001年，中国税务报社聚集税务领域的专家学者、政府官员和业界人士，举办了关于“税收筹化”的研讨会，至此，纳税筹划才真正开始得到中国税务高层管理部门的默认。

随着我国改革开发的不断深入和我国市场经济体制的建立健全，政府逐渐从直接参与企业管理的角色中分离出来，中国加入“WTO”加快了政府这种角色分离的速度。企业的自主经营权得到日益扩大，企业经营机制逐渐转换，现代企业管理制度在全国得到普及建立。另一方面，企业的外部财税环境也在逐步完善，无论是政府公务员还是其他公民的法律意识在不断加强，“依法治国”、“依法治税”的程度也在不断提高，依法行事是越来越多人的共识。

企业独立核算、自主经营、自负盈亏的现代管理模式建立促使企业企业追求经济效益最大化这一行为也得到越来越多法律和道德上的支持。企业财务管理者开始认识到税收在现代企业财务管理中的作用，认识到科学合理的筹划与偷逃税款的区别。外部环境的变化促使了纳税筹划打破了长久寂静，在我国开始快速发展起来。

（三）企业开展纳税筹划的基本原则和方法

⑴ 纳税筹划的基本原则

实践证明，纳税筹划有利于实现企业价值或股东权益最大化，这也是其快速发展并被接受的最大原因。但是结合纳税筹划的性质和特点，要想取得成功的筹划必须遵循一定的原则。

A、合法性原则：是指纳税筹划必须符合国家法律和法规、政策的规定，尤其是税收法律、法规和政策的规定。要在有关政策允许的前提下，再做税务方面的安排，而不能做违法的事情。只有这样，才能保证所设计的筹划方案为税务机关认可和接受，否则不但不会达到筹划的目的，反而会受到相应的惩罚并承担法律责任。

另一方面，房地产开发企业有一个特点，即政府管理部门和环节很多。从设立房地产公司、立项、规划，到开工证办理、开工建造和预售证取得等，政府在房地产运作的整个过程都要进行监控管理。在这些方面有政府的许多规定，所以我们在做筹划过程中也要遵守政府的相关法律法规的规定。如果违反了这些规定，尽管税务上可行，但是筹划肯定是不成功的。

B、辅助性原则：简单归纳为一个公司，包括房地产开发公司，在经营过程中，有它自身的一些规律性的东西，比如在财务核算方面，或者是在营销过程中，或者是在企业的建安、采购等环节有自己规律性的东西。对企业而言，纳税筹划的目的是合法合理的节税，也就是少缴税。但是少缴税不是我们的目的，这只是一种手段。目的在于不违反国家政策法规的前提下创造更好的经济效益。少纳税这个手段是要服从于企业经营的惯例和经营的长远目标。所以，纳税筹划对企业长远发展和整体目标而言，始终处于辅助、服务的地位。

C、成本效益原则：是指在进行纳税筹划方案的设计时，要通盘考虑，衡量得失，综合权衡，要充分考虑成本和代价。纳税筹划成本是指采用筹划方案而增加的成本。包括显性成本和隐性成本。其中，隐性成本，是指纳税人由于采用拟定的纳税筹划方案而放弃的潜在利益，实质上是一种机会成本，在纳税筹划中一般容易被忽视。同时，纳税筹划属于企业理财学中的一个重要组成部分，应归属于企业财务管理成本的范畴，应当符合企业整体财务管理目标。而企业整体财务管理目标是实现企业的价值和股东的财富最大化。实践证明，忽略筹划成本的纳税筹划，往往是得不偿失的。

⑵ 企业纳税筹划的基本方法

纳税筹划的基本方法有很多，不同的学者归纳的方法也不同。2010年全国注册税务师执业资格考试教材编写组编写的《税务代理实务》（第262页）把纳税筹划方法归纳为以下八种方法：

A、不予征税法:是指选择国家税收法律、法规或政策规定不予征税的经营、投资、理财等活动的方案以减轻税收负担的方法。比如：我国现行税收政策规定，在不动产出售、出租和投资方案中，从营业税不予征税角度考虑，可以选择投资方式；在土地、地上建筑物及其附着物的出售、出租或投资等方案中，从土地增值税不予征税角度考虑，可以选择出租或投资方案。

B、减免税法：是指选择国家税收法律、法规或政策规定的可以享受减免或免税优惠的经营、投资、理财等活动方案，以减轻税收负担的方法。

C、税率差异法：是指根据国家税收法律、法规或政策规定的税率差异，选择税率较低的经营、投资、理财等活动方案，以减轻税收负担的方法。如：《企业所得税》规定国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税；城镇土地使用税对不同区域规定高低不等的适用税额。

D、分割法：是指根据国家税收法律、法规或政策规定，选择能使计税依据进行分割的经营、投资、理财等活动方案，以实现或是不同税负、税种的计税依据相分离；或是分解为不同纳税人或征税对象，增大不同计税依据扣除的额度或频度；或是防止税率的爬升等效果，以求税收负担减轻的方法。

E、扣除法：是指根据国家税收法律、法规或政策规定，使经营、投资、理财等活动的计税依据中尽可能多可以扣除项目或金额，以减轻税收政策负担的方法。

F、抵免法：是指根据国家税收法律、法规或政策规定，使经营、投资、理财等活动的已纳税额或相应支出，在其应纳税额中予以抵扣，以减轻税收负担的方法。如：企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可以按10%的比例抵免企业所得税额。

G、延期纳税法：是指根据国家税收法律、法规或政策规定，将经营、投资、理财等活动的当期应纳税额延期缴纳，以实现相对减轻的税收负担的方法。如：符合条件的固定资产可以采用加速折旧的办法计入成本和费用。

H、退税法：是指根据国家税收法律、法规或政策规定，使经营、投资、理财等活动的相关税额退还的方法。如：出口退税等。

二房地产开发企业纳税筹划的必要性和可行性

（一）房地产开发企业纳税筹划的必要性

⑴ 有助于降低企业税收负担，提高企业竞争力

房地产开发企业税法偏重，尤其是在房地产交易和出租环节，房地产交易环节涉及的税种多，例如营业税、土地增值税、企业所得税、城市建设维护税、教育费附加、契税等等；而房地产出租收入要承担不低于17%（5%营业税+12%房产税）的税负，这些造成房地产开发企业沉重的税收负担。另外，由于严格的宏观调控措施，房价上涨空间受限，迫使房地产开发企业寻求成本优势，而纳税筹划可以有效地降低税收成本，提供企业的获利能力和投资回报率，为企业赢得竞争力。

⑵ 改善财务管理、提高会计核算水平

纳税筹划是财务管理的一种手段，它可以降低税收支出，提高资金利用率，改善现金流，帮助企业实现财务管理战略目标。房地产业作为资金密集型行业，现金流管理对房地产开发企业来说至关重要，纳税筹划无论是使企业取得决定收益（减少税款支出）还是取得相对收益（实现递延纳税），对房地产企业来说都有重大意义。纳税筹划是一种高水平的筹划活动，企业为进行纳税筹划必须聘请高素质的人才，规范自己的财务会计处理，为纳税筹划提供真实详细的财务资料，这在客观上提高了自身的财务管理和会计核算的水平。

⑶ 增强合法纳税意识，实现涉税零风险

“涉税零风险”是指纳税人账目清楚，纳税申报正确，缴纳税款及时、足额，不会出现任何关于税收方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险极小可以忽略不计的一种状态。在“涉税零风险”的状态下，纳税人虽然不能直接获得税收上的好处，但却能间接地获得一定的经济利益：可以避免发生不必要的经济损失和名誉损失，以使企业账目更加清楚，是管理更加有条不紊，更有利于企业的健康发展，更有利于企业的生产经营活动。房地产业是涉税高风险行业，行业内偷税、漏税现象严重，甚至被称为“纳税侏儒”。随着房地产业竞争的加剧激烈，房地产企业必须树立形象、创立品牌，“涉税零风险”应该成为房地产开发企业追求的更高理想。

⑷ 减少房地产泡沫、降低金融风险

从2008年美国“两房”引爆的全球经融危机一直延续至今，全球的经济一直低迷，而中国的房地产投资和消费的确持续高增长，经过国家几年来几次大宏观经济政策的调整和限购、限贷等微观调控手段实施，但是近年来房价仍持续攀升，全国各地出现了好几处著名的“鬼城”，中国的房地产泡沫已经严重到危害国家经济生死存亡的程度了。房地产税收政策具有抑制房地产投机行为的作用，一些税收优惠政策体现了国家经济导向，例如对售出增值额不超出20%的普通住宅标准免征土地增值税，鼓励开发商开发普通标准住宅，防止房价背离资产的真实价值。现实中的税务筹划是在现有的税收体制基础之上进行的，是政府运用税收政策进行调控的手段之一，在不同的经济环境条件下，政府对税收目标和公平目标追求的重点不同，必然导致了对税收制度的调整，纳税筹划活动也随税收制度调整而调整。因此，纳税筹划可以一定程度上减少房地产泡沫，降低金融风险。

（二）房地产开发企业纳税筹划的可行性

⑴ 房地产开发企业法制环境良好

发达国家的经验表明，发展纳税筹划工作需要健康良好的法制环境。随着我国社会税收法制环境进一步改善，企业偷漏税行为因国家税收征管制度的完善和征管力度的加强而受到一定程度的遏制，企业避税行为也应国家税收法律体系的逐步完善和反避税措施加强而受到限制。企业只有科学、系统地进行纳税筹划，才能合法地、有效地享受应有的纳税权益，争取最佳的整体经营效益。

从20世纪80年代初期起恢复契税的征收；80年代后期开始对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税；其他税种也实施了改革。目前我国已经初步形成了完整的房地产税收制度，各项税收法规明晰，纳税筹划有章可循。另外，我国的执法质量也在不断提高，大大减少了纳税筹划活动执行过程中的阻力。

⑵ 房地产开发企业纳税筹划空间大

税收法律、法规和政策对房地产企业处于不同地区和开发产品的不同等方面都有不同的规定，对需要税收上鼓励的，往往少征税和不征税，对需要限制的，往往多征税。加上会计处理方法和税法之间存在差异，因而企业如何纳税，往往存在多个不同的方案。企业可以通过对自身行为的调整，避开税收限制的方面，达到国家鼓励的标准。具体来讲，第一，房地产开发周期很长，如果企业在开发前进行合理的纳税筹划，做好筹资和投资安排，将收到很好的筹划效果；第二，大部分房地产开发企业都是在全国范围内开展业务，子公司多，适用的具体税种难免存在差异，房地产开发企业应利用好这种差异，做好筹划安排；第三，房地产开发企业有清晰的政策导向，如果企业能够按照税收政策导向，对自身业务作出适当调整，就会为企业节省大笔税款。

⑶ 房地产开发企业进行纳税筹划的动力大

在竞争开发的市场经济条件下，企业作为市场经济的主体，在产权界定清晰的前提下，都有一个共同的特点，那就是追求自身经济利益的最大化。房地产行业与其他行业相比，它的产权比较清晰。因为我国房地产企业基本上是改革开放后形成的，在这个行业里计划经济留下来的弊端较少。我国内资房地产开发企业中国资、集体房地产开发企业逐年减少，民营、股份制企业不断增加，国有房地产企业所占比重从1998年的39.9%下降到2003年12.3%，集体企业由22.7%下降到5.9%，民营、股份制企业则由37.4%上升到81.8%。

三房地产开发企业涉及的主要税种研究及筹划

（一）房地产开发企业经营特点

房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称“房地产开发商”。它作为房地产开发和交易的主体，在房地产开发市场中占有重要的地位。

房地产开发企业在开发地产和房产的过程中，一般不直接承担房地产的建设工作，但在房地产开发的全过程，即征地、动迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押等以及房地产建设过程中大量的谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，都由房地产开发企业来完成

一般房地产开发项目全过程可以划分为四个阶段：房地产开发前期准备阶段、房地产开发建设阶段、房地产开发销售阶段、房地产开发结束清算阶段。

（二）房地产开发企业涉及的主要税种

房地产行业作为我国社会主义市场经济中的支柱行业，由于它是大体量的资金投入，开发生产周期很长，涉及很多个部门和行业，国家为它制定的法律法规有很多。由于环节众多，所以房地产开发企业涉及的税种也很多，具体有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税。本文重点研究营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。

（三）房地产开发企业涉及的营业税研究及筹划

⑴ 营业税的涉税业务

房地产开发企业的很多业务都要涉及营业税，归纳起来有以下几种：转让土地使用权，销售房屋，转让在建项目，合作开发项目，代建房屋和委（受）托代销房产。

⑵ 房地产开发企业营业税的优惠政策

A、企业以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同接受投资风险的行为，不征营业税。

B、土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。

C、自建自用建筑物，不对建筑行为和销售不动产行为征收营业税，但自建建筑物以后又销售的，应视同提供应税劳务，既缴纳建筑业营业税，又缴纳销售不动产营业税。

⑶ 房地产开发企业营业税的纳税筹划

营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。我们从营业税计算的公式“应纳税额=营业额*税率”可以看出，要想降低营业税税负，那么只有从两方面入手：一是降低营业额，二是适用较少税率或零税率（即争取免税）。从降低降低营业额角度看，房地产开发企业的不同经济业务的营业额的计算是有差异的:提供应税劳务如代建房屋、物业管理等以及出租房产或土地使用权的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用；转让土地使用权的营业额为全部收入减去土地使用权受让原价后的余额；销售开发产品的营业额为取得的全部收入。由于不同的经济业务的计税营业额不同，我们可以利用这些差异，在进行经济决策时，使经济业务的发生符合按差额计算营业额的规定，达到节税的目的。

对于不能采用采用差额征税的经济业务，则可以采取业务分拆法，或者直接采取较低的定价或者尽量降低价外费用，减少不必要的收费，从而直接降低应纳税额。当然，采取降低营业额前提是以不损害企业经济利益为前提。从适用较低税率角度来看，房地产开发企业销售或出租不动产、提供代建、物业管理等服务适用5%的营业税税率，提供建筑劳务则适用3%的营业税税率。因此，我们可以采用税率差异法来降低应纳税额。

（四）房地产开发企业土地增值税的纳税筹划

⑴ 房地产开发企业土地增值税的涉税业务

A.土地使用权出让。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入不在土地增值税的征税之列。

B.土地使用权转让。土地使用权转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它属于土地交易的二级市场。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。目前我国禁止炒卖地皮，房地产开发项目在未完成总投资25%以前是不允许更名的，因此直接进行土地使用权转让的行为较少，但是，如果以土地使用权与他人合作开发房地产则是政策允许的。具体分两种情况：

第一，如果一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房后自用的行为，对于房屋所带来的土地增值，暂免征收土地增值税。但是建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。

第二，以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中去，在2006年3月2日前是免征土地增值税的，自2006年3月2日之后征收土地增值税。

C.在建项目转让。房地产开发企业由于自有资金的限制或者经营管理方面的原因，将已经进入施工阶段的项目转让给其他房地产开发企业继续开发的，则按其实际取得的转让收入和法定的扣除项目金额计算缴纳土地增值税。

D.房屋销售。房地产开发企业建成房屋后对外销售的，属于土地增值税的征税范围，应缴纳土地增值税。

⑵ 房地产开发企业土地增值税优惠政策

A. 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。

B. 因国家建设需要，征用收回的房地产，免征土地增值税。

C. 以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中去，在2006年3月2日前是免征土地增值税的，自2006年3月2日之后征收土地增值税。

D. 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房后自用的行为，对于房屋所带来的土地增值，暂免征收土地增值税。

E. 房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。

F. 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收土地增值税。对个人之间互换自用居住房地产的，经当地税务机关核实的，从2008年11月1日起，一律免征土地增值税。

⑶ 房地产开发企业土地增值的税纳税筹划

土地增值税税率是四级超率累进税率，税率从30%到60%。增值额越多，税率越高。税法规定，如果纳税人建造普通住宅增值率未超过20%，免征土地增值税。所以，在房地产开发项目中，增值额越小，计税额就越小，适用的税率就越低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税税率的特点以及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

降低增值额的主要途径如下：

A.减少或分解销售收入。减少销售收入的途径很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格等等。这样通过降价销售，一方面，可以，降低了增值额，使企业少缴或免缴了土地增值税，增加了企业的经济效益；另一方面，加快了货币资金的回笼，使得产品去化率提高，降低了市场风险。或者根据不同情况对多项开发产品选择分开或合并成本项目进行核算，可降低土地增值税。

B.增加可扣除项目金额。房地产开发企业通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，比如加大园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又使整个项目的环境更加美观，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。

（五）房地产开发企业房产税的纳税筹划

房产税是以房屋为征税对象的一种财产税，房产税存在两种计征方式，这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。从筹划原理上分析：假设企业的房产原值为M，出租租金为N，那么从价计征的房产税为：M×（1－30%）×1.2%=M×8.4%；从租计征的房产税是：N×12%。当N×12% >M×8.4%，即N/M>7%时，那么选择从价计征的税负较低划算。通常情况下，年租金与房产原值的比例都会达到甚至超过这一平衡点。因此，房产税的筹划思路就是想方设法的将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者是采用拆分法将租金进行分解。具体方法有：

A.变房屋出租为承包业务。房地产开发企业将拟出租的房屋包装成具有特定用途的场所，比如商场、酒楼或办公楼等，将房屋承租人招聘为经营人，由经营人向房地产开发企业缴纳管理费用或承包费用。这样，就把房屋出租行为变为承包经营行为，“出租”业务转变为“自营”业务，就可以按从价计征的方法缴纳房产税，这样就避免了较高的房产税，又合理避免了流转环节的营业税及其附加税，从而减轻了企业的税收负担。

B.变房屋出租为对外投资。房地产开发企业将出租的房屋投资给承租人，由承租人给予相当于租金的固定投资回报，则将房屋出租的行为转变为以不动产对外投资的行为，该行为免营业税。同时对外投资，发生了房屋产权转移，因此投资方不需要缴纳房产税，而由被投资方按从价计征的方法缴纳房产税。

（六）房地产开发企业企业所得税的纳税筹划

2008年金融危机以来，作为国家宏观经济的调控对象，房地产开发企业的企业所得税优惠政策很少，按照现行企业所得税的税率为：居民企业为25%，非居民企业取得所得的税率为20%，属于税负比较重的一种税种，而且企业缴纳企业所得税的轻重与多寡，直接影响到净利润的多少，关系到企业的切身利益。企业所得税的纳税筹划也成为了房地产开发企业关注的重点。

从税率角度分析，筹划的基本思路是争取适用较低的企业所得税税率。根据现行企业所得税税法，基本上对房地产开发企业税率上没有优惠政策而言。

从税基的角度分析，筹划的基本思路是尽量的降低应纳税所得额，同时减少纳税项目。降低应纳税所得额的方法有很多，但总的来说可以分为三大类，一是利润转移法，二是销售收入调节法，三是会计政策选择法。

A.利润转移法。利润转移法是指利用关联交易将利润转移到具有税收优惠政策的关联企业中去的一种纳税筹划方法。采用该筹划方法的前提是要设立与房地产开发业务相关并同时能享受税收减免的关联企业，比如：咨询公司、运输服务公司、物业管理公司、规划设计公司、营销策划公司等。然后通过内部转移价格将房地产开发企业的利润转移到这些企业中去。

B.销售收入调节法。

四结论

纳税筹划有很多筹划方法，合理运用各种科学的方法，并灵活运用国家各种税收的优惠政策在企业生产经营中的纳税筹划工作，会给企业的利润增加带来显著效果，为企业实现财富价值的最大化带来一定的保障。

五参考文献

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