我国不动产登记的效力问题研究

摘要：笔者认为不动产物权登记涉及国民经济重大财产利益，影响我国未来经济与发展的进程。不动产登记效率问题成为大家关注的热点和焦点，现代各国法律在不动产登记效力问题上，存在较多差异，各有其特点。如何建立和完善不动产物权登记，更有利于保障交易当事人的合法权利，服务于社会主义市场经济的健康发展成为大家的共同目标。因而有必要从理论高度对其进行深入的研究和探讨，指出我国不动产登记的效力存在的质疑，提出立法完善方面的建议，以期待有所裨益。

关键词：不动产登记法律效力立法完善

不动产是任何公民个人乃至整个人类社会存在的基础，每个人最必需的就是不动产，而不动产物权是各财产权中的重要的权利。不动产物权作为公民和社会财富的重要形态，承载着权利人最主要的有形财产价值，是一种最重要的物权。不动产物权类型繁多，占有关系非常复杂，往往涉及国家、社会和第三人的利益，经常发生不动产的所有人与直接占有人非为同一人的情况。为了明确不动产之上的各种物权，保障市场交易的安全，各国皆以有权机关的登记作为不动产物权的公示方法。我国于2007年10月1日起施行《中华人民共和国物权法》，其中第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

本文试图应用物权法基本原理，结合国外不动产登记立法和实践经验，通过分析我国现行不动产登记制度存在的问题，对我国不动产登记制度的健全与完善提出一些建议性的构想，以期对我国的物权立法有所裨益。

一、不动产登记效力的概述

（一）不动产登记的概念

不动产登记，又称不动产物权登记，是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记实质上是不动产物权变动的公示方法，是践行物权公示原则的体现和结果。广义上的不动产登记包括权力来源、取得时间、权利变化和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。

（二）不动产登记制度的法律价值

不动产登记制度的价值是由其物权本身的性质决定的。物权作为绝对权具有排他性，可以排除标的物上任何人与其对立的权利。这对于保护财产关系的静态安全是十分重要的。然而对排他性如果不加以适当限制，就会影响动态的交易安全和便利，这正是物权之所以公示的根本原因。这也正如有的学者所言：“物权及对标的物之直接支配，具有排他与优先效力，故物权之存在及其变动，必须有一定之公示方式，以为表现，使当事人与第三人均得自外部认识其存在及现象，否则在交易旺盛，物权变动频繁之今日，实将造成重大之困扰与混乱，无以保障交易安全。”

当然，同样作为物权，不动产较动产公示方式为何有所区别，是由其本质属性所决定的。不动产之所以为不动产，正是因为其不能或不易带入市场进行简单的交付来完成交易，由此使得仅仅占有不动产很难表明即为真正的权利人。而登记制度即为不动产的交易提供了一个基础，使不动产物权变动得以不交付标的之占有为要件，在同一不动产上即可成立多个用益物权与担保物权，以登记先后来确定其顺序，对整个社会的经济活动亦具有重大的贡献。

二、各国不动产登记的立法模式及其法律效力分析

不动产登记的效力，是指登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。而登记的效力，不同国家和地区所采取的立场因不同的登记制度而有所差异。综合而言，可以大致分为：“权利登记制”、“契约登记制”和“托伦斯登记制”，而“权利登记制”我们又将此分为“物权形式主义登记”和“债权形式主义登记”。

（一）物权形式主义立法模式分析

物权形式主义，是指在买卖的标的物所有权转移过程中，除须有买卖契约、登记或交付之外，尚须当事人就标的物所有权转移作成一个独立于买卖契约之外的合意。学理上将此合意称之为物权合意或物权契约。物权契约独立于债权契约，是一个独立成立、有自己的成立要件和表现形式的合同，它不以债权契约为成立和存在的前提或原因。在这种主义模式之下，不动产登记是不动产物权变动的生效要件或成立要件。

以德国为代表的物权形式主义登记，也称之为实质主义登记或者公示成立要件主义，也即登记生效主义。根据《德国民法典》的规定，不动产物权登记是不动产物权公示的法定形式，非经法定，不发生不动产物权的设立、转移、变更、丧失的效力，即使当事人就不动产物权变动达成了合意或者已经交付了不动产标的物，但若未办理相应的登记手续，则法律上将不承认物权的变动；如物权变动进行了登记，则即使导致物权变动的原因行为无效或者被撤销，不动产物权的变动不因之而无效或被撤销，登记仍具公信力。

在物权形式主义登记中，当事人的自由意思被强行规范在统一的外在形式即登记之下，登记不仅没有受到排斥或限制，而且还被赋予了决定物权行为效力的重要功能。鉴于在物权形式主义登记下，登记所引起的物权变动的效果不因为债权契约的无效或被撤销而无效或被撤销。也因此，不动产物权无论在静态的保有还是在动态的交易中都因而具有极强的安全效能，我们也因此把物权形式主义登记的价值取向定位为“安全本位”。

（二）债权形式主义立法模式分析

债权形式主义，是指不动产物权变动的效力，除当事人之间须达成物权变动的合意外，还需动产交付或不动产物权变动的登记的法律制度。对于不动产而言，只有进行了不动产物权变动的登记，不动产物权在法律上才发生变动，这点相同于物权形式主义之下的登记。但是，在债权形式主义之下，并没有独立的物权契约，登记只是履行当事人所达成的债权合意的法定形式。而当引起物权变动的原因无效或者被撤销时，物权变动也应无效或被撤销。这种主义介于物权形式主义和意思主义之间，所以，亦称为折中主义。

瑞士采用的正是债权形式主义。依照瑞士法，登记官员的审查范围，不仅包括当事人的“申请”和“登记承诺”，而且还需要证明有“登记簿册的处分的法律原因” 。此所谓法律原因，是指物权变动得以发生的，以权利义务为根据的原因关系。即所谓按照瑞士法，当原因关系无效或被撤销时，物权变动也应无效或被撤销。引起物权变动的原因关系的合法性是物权变动得以发生以及登记的法定条件。也就是说，不动产登记必须具备“登记申请”、“登记承诺”和“存在原因关系的证明文件”才可以进行。此处的“存在原因关系的证明文件”是由公证机关完成的。即当事人在申请登记之前先进行公证，证明双方关于不动产交易的真实性。

（三）意思主义立法模式分析

契约登记制，也称为意思主义、登记对抗主义、公示对抗要件主义。是指在财产所有权发生物权变动时，只要当事人就买卖的标的物和价金达成合意时，就可以发生物权的变动，即使买卖的标的物尚未交付、价金尚未支付，也当然发生标的物所有权转移的效果。不动产所有权转移不以登记为条件，是否登记由当事人自行决定，法律没有强制性规定。

在契约登记制中，不动产物权登记不是物权变动的生效要件，而是具有对抗第三人的效力。只要当事人订立不动产物权变动的契约，物权变动的效力即在当事人之间发生，登记的有无，对当事人没有影响，对第三人而言，物权变动未经登记也不一定无效，只是当事人不能主张其为有效，对抗的效力在有第三人主张时才发生。对于登记所反映的权利，第三人仅能信赖不存在相反的权利，而不能信赖存在与登记一致的权利，因为如果登记有错误，该登记自始便无对抗力。登记的对抗力一方面驱使当事人及时完成登记以阻止第三人的介入，另一方面也为第三人提供消极信赖利益，即只要没有登记就没有物权变动，从而保护动态的交易安全。

（四）托伦斯立法模式分析

托伦斯登记制，又称“澳大利亚式登记制”或“权状交付主义”。此制度为托伦斯爵士于1958年在澳大利亚所创，其制度主要采用了登记生效主义的做法，主要内容是：

1.实行任意登记制，登记与否由当事人自行决定，法律并不强迫必须登记；但是一经登记，日后所发生的不动产变动都应该办理登记手续。

2.登记审查实行实质审查主义，登记官员对登记申请的原因以及证明文件等都要进行实质审查。

3.须制作并颁发权利状书。

4.不动产登记具有公信力，不动产物权之变动，非登记于登记簿，不生效力。

5.对于登记错误所造成的损害，实行登记机关赔偿原则。由于登记具有公信力，故登记有错误、虚伪或遗漏而致真正权利人受损害时，由登记机关负损害赔偿之责，登记机关因此专门设有赔偿基金。

在托伦斯登记制下，登记制度具有和物权形式主义登记相同的效力，即登记具有绝对的公示公信力，不动产一经登记，就具有绝对真实的法律效力，即使登记错误，对于新来登记而取得不动产物权的人也是完全有效的。但托伦斯登记制不承认物权行为理论。

但在托伦斯登记制度下，登记具有绝对的公示公信效力，不动产一经登记，就具有绝对真实的法律效力，即使登记错误，由登记而取得不动产物权的所有人的所有权也是有效的。

（五）我国不动产登记立法模式分析

以上不动产登记制度，我们不能一概而论地说孰优孰劣，因为物权法是具有强烈民族性的法律，它的制度涉及与该国或地区的具体情况息息相关。任何法律都是以特定国家和地区的法律传统作为前提和基础的。我们在考虑一种制度时，要在了解其背景及历史渊源后，并结合我国的国情。

立足于我国的现状而言。在目前我国市场经济发展迅猛而信用体制尚不完善的情况下，我们需要的是进一步完善现行的登记主义，督促民事主体提升经济信用。而另一方面，从我国的土地政策上看，我国的经济体制的基础是土地公有制，国家需要强制登记土地使用权状况来加强宏观调控，以确保这一关系国计民生的重要资源得以妥善利用。

相较而言，物权形式主义登记的效力和托伦斯登记制度的融合较为符合我国的选择。我国2007年10月1日颁布的《中华人民共和国物权法》正说明我国采用了两者的结合。且这个登记主义的效力应具有形成力、推定力和公信力。

1.登记的形成力。登记的形成力，又称为权利转移效力或物权变动的根据效力，是指登记具有因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力，即不动产物权因法律行为发生设立、移转、变更和废止等，只能在登记时发生物权变动的后果，不经登记，法律不认可发生了物权变动。

但是，不动产登记的形成力只是针对因法律行为而发生的不动产物权变动而言的。对于非因法律行为而发生的不动产物权转移，因其是由法律直接规定的，而法律的规定比登记具有更强的效力。因此，对非因法律行为而发生的不动产物权变动，不必以登记作为权利移转的要件。

2.登记的推定力。登记的推定力，又称为权利正确性推定效力，是指未与实质上之权利关系符合之登记，本应无效，惟其无效之登记，仍系公法上之记载，故应推定登记之事实为真实成立。法律赋予登记以推定力是为了保护交易安全，是为了克服所有权取得中权原证明上的困难而采取的一种法律对策。它推定登记记载的权利人享有该权利，从而斩断登记名义人以前的一切权利关系，使以前存在的一切权利关系对新的物权受让关系不发生影响，从而为物权交易创设新的权原起点。通过赋予登记以推定力将证明责任转移到主张登记有瑕疵，受让人无权取得权利的人即登记异议人的身上，减轻了受让人的证明责任，有利于活跃物权交易，保证交易安全。

3.登记的公信力。登记的公信力，是指登记记载权利人在法律上推定为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。登记的公信力以登记的推定力为理论前提和逻辑起点，目的在于保护交易安全，稳定社会经济秩序。登记的推定力推定登记记载的权利人享有该权利从而为物权交易创设新的权原起点；而公信力是推定力的运用形式，它在推定力的基础上附加善意的要件，即信赖登记，故而公信力负载着法律上的价值意义，其限定和指明了推定力保护的对象。推定力与公信力的结合治愈了物权变动中的权利瑕疵，是对“无论何人皆不能将大于自己的权利让与他人”这一罗马法原则的扬弃，强化了法律适应现实生活的能力，有利于不动产交易安全的把握，因而有学者将公信力称为登记制度发展的“顶峰”是“登记制度发展的最后阶段” 。

三、对我国不动产登记的效力存在的质疑

就未来的时代前景而言，纯粹的自由主义与个人主义从来都没有在中国的土地上真正生根、发芽、生长。在社会主义法治原则指导下，服务于社会公共利益考量的各种社会政策，构成了民法上自由原则的外部边界。

我们在采用不动产登记的效力时，为确保登记的效力，同时参照物权形式主义登记和托伦斯登记制度，将二者融合使用尤其必要性。

（一）否定强制登记公示制

很多人有这种观点认为我国现行所采用的登记制度是国家立法强制登记物权变动、并将登记结果公示，有干涉私人交易自由之嫌，影响了交易的迅捷。但其实不然：

第一，自由与限制是一对相互矛盾又相互依存的“孪生体”，过分的自由只会导致混乱，并剥夺其他人的自由。有的观点认为，采任意登记主义，当事人有选择是否登记的自由，在登记之前，卖方有“以支付违约金乃至损害赔偿为代价放弃对第一受让人履行契约而对第二受让人履行契约的自由”，这“在更广泛的范围内保护了交易的自由”。但是，这种不登记的自由仅仅是对不动产的权利人而言，至多是交易双方的自由，却限制了潜在的第三人的自由。第三人若想参与到未登记不动产的的交易中，则需要花费巨额的金钱和时间从事调查。即使花费了不菲的成本，在调查失败、决策失误时仍要由个人承担风险。另外，对于买方而言，在与卖方达成债权合意而未登记前，他也要堤防出让人“二重买卖”的行为，防范到手的权利被第三人善意取得。

而我国现行所采用的登记制度虽然限制了交易当事人登记的自由，但它致力于将市场上不动产的交易状况公之于众，使权利状况明朗化。实质审查主义免去了参与交易的个人为调查不动产状况付出的成本，节约了资源；错误登记时登记机关的赔偿责任也将个人在交易中的风险转由国家承担，有利于促进交易的达成。因此，交易当事人的自由是为了绝大多数人的交易自由和整个市场的交易安全、秩序，限制是为了保证自由的实现而存在的。

第二，不动产的特殊性质也要求对自由进行必要的限制。不动产是不能移动或移动后会减损价值的物，相对动产而言价值巨大，一旦发生纠纷，涉及的金额甚巨。如放任当事人自主决定是否登记，将使社会对不动产权利状态的确认非常困难。当因为登记而出现相关纠纷时，法官只能凭借当事人之间的债权合意来推定权利状态，这对不知情的第三人而言极是极不公平的。

（二）强制过户制与弊端

有观点认为我们可采用法国的意思主义。而我认为，意思主义，有其弊端所在。举个例子，假若我国采用意思主义，那么，双方在签订房屋买卖合同时，只需达成合意，买方则即取得了房屋所有权。而若此后买方拒付或无力支付房款，而此时卖方却只能在得不到房款的同时也失去了房屋，这是极不公平的。而更为严重的，假若允许当事人双方订立房屋买卖合同时，房屋的所有权就发生转移，那么假若多个买主均与同一房屋卖主签订了房屋买卖合同，却均未登记，则该房屋的所有权归谁所有？所以很明显地可以看到：采用此登记主义很难保障交易的安全，而不如法律强制规定必须办理过户登记房屋所有权才发生转移，则较易避免当事人在办理登记程序过程中发生一房二卖、非房屋所有权人出卖房屋的现象。

（三）登记生效主义的质疑

有观点认为登记生效主义的一大弊端是，在不动产交易合同签订后，未登记前，一方可以未登记为由主张合同无效，致使善意一方（受让方）受损害。其实我国对此采取的是区分原则给予对待，即物权变动与否应根据是否进行变动登记为准。就拿一房二卖的问题作论，其结果只能是给一个买房人办理过户手续，但是对另外的买房人只能按照违约来追究开发商的责任，其实质是承认了该合同的有效性。如果按无效合同来处理则必然会损害后一买房人的利益。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

同样的，我们也应明确，造成“一房二卖”现象的根本原因在于市场经济下房屋权利人追逐更高利润的心态。在道德上出卖人可能受到“不诚信”的谴责，但在他依法承担了对先买受人的违约责任与第三人的合同有效并已完成产权登记的前提下，第二次物权交易行为在法律上是有效的。

但同时我们也应认识到，出卖人之所以能够一房二卖的原因是第一买受人未及时登记，这点，无论是在哪种模式下，都是可归责的。在任何一种登记模式下，登记均是使不动产物权的产生、变更、消灭在法律上获得对抗第三人效力的要件。不论采用哪种模式，都必须服从已登记的物权变动优于未登记的物权变动这一原则，非经登记的物权不能摆脱善意买受人的追夺。

四、立法完善建议

（一）统一登记机关

《物权法》规定“国家对不动产实行统一登记制度”，并同时有规定“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”同时又在附则中对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法做出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。但是登记机关不统一，没有建立专门的不动产登记机关，以至于在实践操作过程中，当事人常会因此遇到因登记机关不统一所带来的麻烦、不便：（1）登记机关的分散、不统一，不利于交易当事人的查阅登记，由此就很难提供较为全面的信息。（2）不统一的登记机关，亦会导致交易当事人多次交纳登记费用，增加了当事人的经济负担。同样地，这样也增加了登记的错误率，影响了交易安全。（3）登记机关不统一亦导致登记效力相互抵触，损害正常的法律秩序。（4）登记机关不统一，容易使个别登记机关把登记作为获取部分利益的手段，也易导致重收费轻审查的现象的发生，使登记制度不能达到原先的初衷。（5）登记机关的重复劳动，也影响了不动产的流转速度，不利于经济的发展。所以，从我国国情出发，建立专门的不动产登记局，有很大的必要性。一方面，不动产登记局作为专门的登记机关，长期从事登记工作，将会形成一套完整的工作规程，且专业性、业务性大大提高；另一方面，不动产登记局作为行政机关，正好满足了不动产物权变动过程中所需的公示力、公信力。

但就应选择哪个机关作为统一的登记机关，不同学者之间有较大争议。总结前人的研究结论来看，大部分学者认为由行政机关负责不动产登记事项更为适宜。具体来说，应当在行政机构体系内设立统一的、专门的登记机构，统管不动产登记的有关事宜。第一，自古以来我国不动产登记就是由行政机关统一进行，我国目前不动产登记机关虽没有统一，但都属于行政机关；第二，目前我国法院承担着繁重的审判任务，如果再加上不动产登记工作，将会使其更加不堪重负；第三，行政权力的高效性及权威性有利于稳定物权交易秩序，确立登记的公信力，保障交易安全。

（二）建立配套的不动产登记审查制度

对登记进行实质性审查，使登记的内容与实际权利相一致，是登记具有公信力的必要前提。实质审查主义的优点是最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致，从而使公信力确立，并最大限度的防止公信力带来的对出卖人不利的可能性。我国《物权法》第十二条规定，不动产登记机构应当审查事项主要有：一是查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；二是可以就有关登记事项询问申请人；三是如实、及时登记有关事项。通过这条，我们并不能看出我国现行登记机构采取何种审查方式，但是，从我国《土地管理法》第12条、《城市房地产管理法》第59条、第60条、第61条等相关规定的登记机构的审查职责及其责任来看，我国物权法对于不动产审查机制的规定更接近于实质审查主义。具体而言，我们可以采取以下措施：首先，明确不动产审查的范围，包括对登记标的物的名称、性质、位置和边界，权利人的身份证、权利人所享有的权利的内容，标的物取得的时间、原因、价金以及是否物上有负担进行审查。同时，负责审查的工作人员对审查的内容辨别真伪，确保内容的真实性，在必要时实地查看。其次，对于不动产登记审查期限应当作出明确的规定，防止无故拖延情况的发生。

虽然，对不动产登记采取实质审查虽然确实会耗费登记机关大量的精力和财力、物力，也会导致申请人交易费用的增加和登记效率的下降。但同时我们也应看到：实质审查制有利于保护交易当事人的合法权益。我国目前社会的诚信机制并不完善，配套的法律法规不健全，如果对登记事项实行形式审查，极容易使当事人利用法律的漏洞从事欺诈行为。其次，有利于强化登记的公示公信力。如果登记内容经常发生错误，当事人就会不再信赖登记簿记载的内容。为了保障交易安全，当事人自己就要花费时间和精力对权利状态进行调查，从而使登记的公示公信力受到质疑，也必然对物权交易造成极大的妨碍。

（三）建立完善的不动产登记错误赔偿制度

根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的法律行为。如果登记发生错误，也就是交易基础发生错误，当事人及其他利害关系人均可能因此遭受损害。此时登记机关的过错明显是当事人受损害的原因，登记错误可能使真权利人和善意相对人的利益受到损失，因此我国物权法应当建立健全登记机关的责任机制，确立登记机关的赔偿责任。错误赔偿原则的确立，可以最大限度的减少登记错误的发生，使当事人的合法权益免受不当损害，从而实现登记机关和利害关系人的利益平衡，实现不动产登记的公平价值。我国《物权法》第12条也明确规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿责任后，可以向造成登记错误的人追偿。”确定登记机关承担赔偿责任，应当符合以下两个条件：第一，主观上因为登记机关的故意或过失造成登记错误、登记不能或登记延误；第二，客观上给利害关系人造成了实际损害。如果没有造成损失，则不予赔偿。

当然，如何设置不动产登记机关赔偿基金以及赔偿数额？参考各国做法并结合我国实际，我们认为，目前较为合理且切实可行的做法是：由国家定期拨出一部分款项作为赔偿的专项基金，登记机关再从登记费中提取一定比例予以补贴。若出现登记瑕疵，应从专门的赔偿基金中拨付赔偿，再向有过错人进行追偿。

总之，只有确立完善的不动产登记错误赔偿机制，才能最大限度地减少登记错误的发生，使当事人的合法权益受不当损害的可能性减小。

（四）及时公示登记结果

公示是指物权享有及变动的可取信于社会公众的外部表现方式。无论实行哪一种登记制度，只有将登记的信息公示，才能发挥登记的功能，降低交易成本，减少交易失误，提高交易效率。具体来说，公示的作用主要表现在：

第一，确定物权归属，解决物权的冲突。凡是登记所记载的权利人，就是法律所承认的享有权利的人。

第二，维护交易安全和维护交易秩序。当事人只有在了解物权状况的各种信息的基础上，才能决定是否从事交易或者以什么样的价格进行交易。

第三，减少交易费用和提高效率。通过登记，使其信息完全的公开化，不仅为交易当事人提供了极大的便利，而且因为公信制度的设立使当事人能够充分信赖登记的内容，从而在从事交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解当事人是否对所交易的财产享有物权及其他情况。

将不动产登记对全社会的自然人和法人进行全面的公开，以使得任何市场经济的主体都可以方便、及时地查询及使用不动产登记信息，这对于市场经济主体从事民事或商事活动具有重大意义，而及时将登记结果公之于众，亦能有效免除享有人或第三人因为不知情而受到的损害。

结束语

我国于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》中第九条第一款中所规定的：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时我国也相应制定一系列的政策和配备了相应的措施以求更加完善此制度。统一登记机关、建立配套的不动产登记审查制度、建立相应的不动产登记错误赔偿制度以及及时公示登记结果等措施，都有力的证实了国家积极响应了该政策。

人是理性的主体，他会通过自己的方式衡量守法与违法各自的收益成本差额，从而作出决策。我相信，随着实践的不断总结，立法的不断完善，我国的不动产登记制度会更加符合我国国情。

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