商业银行个人住房信贷风险管理研究

摘要：随着科学技术的迅猛发展，人们观念不断转变，个人住房信贷业务实现了跳跃式增长。个人住房信贷业务的高速崛起，对方便客户、促进消费、扩大税基、促进相关产业发展产生了积极意义。但随之而来的风险也逐步暴露，信贷案件增多，银行损失不断加大。因此，如何有效控制个人住房信贷业务风险，遏制信贷案件的发生，是摆在我们银行工作者面前的重要课题。本文介绍了国有商业银行个人住房信贷业务规范化管理的主要障碍，提出了国有商业银行加强个人住房信贷业务整合促进规范化管理的路径选择。

关键词：商业银行，个人住房信贷，风险管理，业务整合

近年来，随着房地产市场的快速发展，金融机构个人住房贷款业务发展不断加快。2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。虽然我国个人住房贷款的坏账率较低，但不良贷款的绝对额和比重两项指标均已呈现上升趋势。据国际惯例，个人住房贷款的风险呈现期通常为3-8年，而我国个人住房贷款当前正处在这个风险暴露期。因此，探讨与揭示商业银行个人住房贷款业务中存在的风险，总结出一些加强个人住房贷款风险管理的措施显得尤为重要。

一、商业银行个人住房信贷风险管理的现状

信贷风险管理体系通常由以下四大方面构成：组织架构、流程与政策、风险管理工具和信息系统。下面将根据这四个方面进行详细的介绍。

（1）组织架构。国际银行先进的信贷风险管理组织架构按照权力制衡的原则，由三个相互关联而又相互制衡的层次组成：决策层（专门负责风险政策的制定、检查）、执行层（负责具体的信贷业务）和监督层（负责监察业务执行部门的风险控制水平）。首先，在决策层，由银行的风险管理委员会、信贷管理委员会等设定信贷风险管理策略。其次，在执行层和监督层，信贷业务由相对独立而又有机结合的三个部分构成：第一，是根据信贷政策进行信贷营销、客户关系管理等职能；第二，是对信贷业务风险进行监控；第三，是负责信贷业务的具体发放。这种模式的特点在于：从风险控制角度来实行全面的审贷分离，但又要保证内部沟通渠道的畅通，并及时全面系统地进行内部检查和稽核。

（2）流程与政策。国际先进银行的信贷流程与政策根据在单笔授信流程中及贯穿整个流程涉及的不同内容，将整体信贷业务划分为若干个子流程。其中单笔授信流程包括：业务计划与开发、风险评估、制定授信方案、授信审批、授信放款、贷后监控和资产保全。贯穿整个信贷流程的包括：信贷稽核和贷款组合管理。

• 业务计划和开发：银行首先必须定义清晰的信贷战略和业务规划，了解细分市场，并具备有效销售银行产品以及开发和管理客户关系的能力。

• 风险评估：必须对风险要素有深入正确的评价，具备确定和分析这些要素的能力，特别是客户、行业、市场和交易的风险因素，并具备相应的风险评级和财务工具来辅助银行进行风险评估。

• 制定授信方案：根据客户的贷款用途及其未来现金流的情况，制定与贷款用途相对应的客户偿还方式，根据分析确定的客户和交易风险等级确定贷款定价。

• 授信审批：审批权限需要根据审批者的经验、知识、业绩决定并受贷款的数量、风险级别和其他因素来制定，同时满足快速响应客户的要求。贷款申请和审批程序的流程要保持一致性和标准化。

• 授信放款：与贷款相关的全部数据要准确和完整，清晰规定信息的到达、处理和一致的步骤，以及使用、检查和分发信息的方法。

• 贷后监控：根据贷后管理方案进行贷后监控，建立预警信号识别可能出现问题的贷款。

• 资产保全：对可以救治的贷款进行早期救治，对无法救治的贷款进行清收。

• 信贷稽核：通过现场和非现场检查评估内部控制系统的适当性和有效性。

• 贷款组合管理：根据组合分析，确定银行信贷发放的方向和风险汇报，对照银行的信贷战略发展方向进行调整。

（3）风险管理工具。国际银行业信贷风险管理工具框架最为基础和核心的工作是建设信贷风险内部评级模型，只有在利用风险评级工具精确衡量风险的基础上，才能有效地运用更为复杂的信贷风险管理工具。这正是我国银行业所缺乏的。信贷风险内部评级模型的建立可以选择多种方式。在选择建立模型的方式时，必须遵循循序渐进的原则。例如，国内银行在数据质量不足和信贷文化较为落后的条件下，应该采取较为保守的方式作为起点，例如专家经验模型或采用外部的评级模型。在使用这些模型的过程中，除了能够更精确的衡量信贷风险从而优化银行资产质量外，而且客户经理也能够逐步掌握模型的应用技巧，培养起信贷风险管理文化，为以后实施数量统计模型做准备。考虑到国内经济环境的特殊性，应该选择可调整的外部模型，并使用内部数据进行调整；而对于一些数据量充足的银行可以尝试自建数量统计模型，以挖掘出适合国内经济环境和银行自身情况的风险因素。（4）信息系统。国际银行业先进的信贷风险管理信息系统的业务需求可以分为信贷风险识别、信贷风险衡量、信贷风险监控与决策以及信贷工作流程管理四个部分。信贷风险识别需要确定，分析、收集和积累与信贷风险相关的风险要素和风险要素数据，信贷风险衡量的主要内容是，使用信贷风险衡量模型的建立工具，确定信贷风险的衡量方式：信贷风险监控则是将信贷风险衡量技术运用到信贷业务管理和信贷风险管理中，辅助信贷审批及进行信贷风险决策，信贷工作流程管理则是实现信贷业务和风险的业务操作及业务管理的电子化，促进和提高信贷业务效率，同时整合信贷风险监控以提供信贷风险识别和规避能力。

住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。近年来，国家为扩大内需，拉动经济增长，先后出台了一系列住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。但是，在个人住房贷款业务发展中也暴露出区域间发展不平衡的态势。由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海，尤其是上海、广东、北京、浙江、江苏和福建等省市占到贷款业务量的50％以上，中西部地区发展虽有起色但仍较落后。这与该类地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信程度等紧密相关。

住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜。根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。国有商业银行当年自营性个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重有所上升且有继续增大的趋势。

住房开发贷款以支持普通住房和经济适用住房为主，特别是积极扶持科教文卫单位利用自用土地建设经济适用住房。近年来，住房开发贷款主要用于支持普通住房的建设，尤其是从认真贯彻国家科教兴国的战略、大力促进国民经济结构和产业结构调整以及科教文卫体制转轨的需要出发，采取从重点领域和重点单位人手，积极尝试多种方式、多种途径支持科教文卫住房建设的有益做法，努力探索和解决银行在支持科教文卫机构利用单位自用土地建设经济适用住房中的风险规避问题，选择符合本地区经济发展状况的信贷扶持方式，有力地加强了这些单位的住房建设。

二、浙江省商业银行个人住房信贷风险管理存在的问题及原因

（一）房地产贷款增长过猛

房地产业历来是一个高风险行业，其对经济周期的反应极为敏感。历史上，多次金融危机都与房地产投机有关。在房地产价格上涨时期，这种风险还不会凸显出来，但一旦经济周期出现逆转，房地产价格下跌，房地产贷款形成不良的可能性就很大。美国次级抵押贷款危机就是一个最新的例子。

1998年,商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元,2002年达到8258亿元，年均增长113%以上。房地产个人住房贷款从200亿到6.9万亿,15年增长363倍,2012年全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元,保持了增长的势头。在目前的房地产市场资金链中，金融机构基本参与了房地产开发的全过程，金融机构实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。随着房地产贷款占金融机构全部贷款的比重逐步增加，潜在风险也日益加大。国内贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升，今年以来，国内贷款增速更是呈现大幅反弹之势，1-10月，国内贷款猛增46.4%，远远超出去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资。与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.5%提高至20.9%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信心不足、房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。高度集中的银行贷款带来了巨额不良资产的潜在风险，并埋下了金融危机的隐患，同时也加重了房地产开发投资反弹的压力。

建议金融机构须优化房地产信贷结构，加强风险管理。一方面不断优化房地产供给的信贷支持结构:增加普通商品房供应、支持保障性住房开发、控制高档房建设。另一方面，提高对自住购房需求的贷款满足度，调节投资性购房的需求，遏制投机性炒房，合理引导住房消费。

（二）商业银行内部房贷风险管理不力

商业银行的结构具有条块交错的现状，不同的条块在信贷风险管理上就会形成不同的标准，在对标准的把握上也会出现不同的松紧尺度。另一方面，由于商业银行在信贷管理上都实行前后台分开的制度，如果前台业务部门和后台风险管理部门的人员没有一致的信贷风险管理文化和理念，则部门之间的摩擦必然会对银行信贷业务的健康和稳定发展产生较大的负面影响。

内控意识不够强。目前各个国有商业银行的部分分支机构均在不同程度上存在着内控意识薄弱、重视程度不够的问题。无论是各商业银行的管理者还是制度的具体执行者均侧重经营效益、偏轻内控制度，没有真正意识到内控制度作用的重要性和必要性。

内部稽核的控制作用不能充分发挥。各国有商业银行的内部稽核部门大都在各级分支机构内部设立，尽管部分国有商业银行在省级分行设立了不隶属于市级分行的相对独立的派驻机构，但他们和市级分行仍然存在着千丝万缕的联系，致使检查结果不上报、上报问题不处理、处理程度不到位，内部稽核的控制作用不能充分发挥，查处的问题没有得到及时的整改，因此风险依然存在。各商业银行均有自己的贷款责任制，但责任追究制度只在出现特大情况、超出长官控制范围时才会有所体现，大多数时期责任追究都有很大的弹性，使得责任追究制度执行不力成为人人皆知的潜规则，也使得责任追究这把利剑失去了锋锐和丧失了它的威慑作用。在商业银行过去的内部管理中，专职审贷部门缺乏管理的约束，人浮于事、内部控制能力薄弱。从已有的制度看，普遍缺乏对基层信贷员的审计要求，尤其缺乏对决策者的管理和监督。离任审计多是流于形式，对违规、违纪者的处理也只是避重就轻，隔靴挠痒。这种对违规、违纪者的纵容，使违规者产生一种“侥幸”心理，粗放经营、违规经营的惯性作用短期内难以消除。各商业银行应推行信贷工作责任制并认真落实责任追究制度。建立对决策者的日常考核制度，将对领导的管理和对信贷人员的管理结合起来。特别是在贷款质量问题上，在对有关人员的责任认定和责任追究上，必须加大力度。

（三）商业银行个人住房贷款信用风险管理的外部环境尚不完善

良好的外部环境将为信用违约互换的发展提供有力的保障与支持，然而我国信用评级体系尚不规范，信用风险的量化分析方法和手段落后；法律制度体系尚不健全，存在诸多法律缺失及衔接问题；监督管理体系尚不完善，监管主体及监管职能定义不清。

政府行政干预银行贷款,扩大了银行贷款风险；微观经济不景气,直接影响银行贷款资产的安全；金融体系的滞后性制约了银行的信贷风险防控；社会保障制度改革滞后；法律制度约束不力；社会信用监督机制不健全,企业逃废债现象严重。自2008年元旦起，申请浮动利率住房按揭贷款的房贷客户将执行调整后的新利率标准，个人信贷也因为还款额攀高而面临更大的违约风险。与这部分已经明确的风险不同，从总体上看，中国的银行业所发放的消费信贷，并没有经历过一次完整的经济周期的检验，其潜在的风险更容易被低估。

我国的个人消费信贷余额一直保持稳步增长的状态，尤其在2002年之前，消费信贷一直处于飞速发展阶段，个人消费信贷以平均每年160%的速度增长。住房消费信贷在个人消费信贷总余额中的占比相当大，2004年起每年占个人消费信贷比重保持在80%以上。

三、国有商业银行加强住房信贷业务整合促进规范化管理的对策及措施

（一）整合住房抵押货款证券化

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进个人住房抵押贷款证券化市场的发展。作为一项金融技术，资产证券化在发达国家的使用非常普遍。目前美国1/2以上的住房抵押贷款，3/4以上的汽车贷款是靠发行资产支持的证券提供的。个人住房抵押贷款证券化是指金融机构把所持有的流动性较差的房产抵押贷款转化为可在金融市场上流通的有价证券。使原来集中由一家或少数几家银行持有的抵押贷款资产变为资本市场上由众多投资者持有的抵押债券，不仅调节了商业银行短存长贷的结构匹配，缓解商业银行流动性压力，增强商业银行整体抗风险能力，而且也增强了房地产金融市场的活力。

（二）整合个人信贷基础管理,规范个人贷款业务操作规程

通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训、岗位责任与敬业精神培训、风险意识教育及职业道德教育等，不断加强他们的业务意识、道德观念和责任心，减少主管放纵风险的可能。严格执行贷款操作流程，加强贷前调查，把好防范信用风险的第一关，通过审查工资单、住房公积金缴存情况、税收证明、购房合同等资料，充分了解借款人的工作性质、收入水平、购房用途等情况，对不符合条件或有不良贷款记录的坚决不贷，避免虚假收入证明及信用不良者蒙混过关；坚持借款人面谈制度，直观了解借款人的基本素质和能力情况，对其信用程度做出感性判断，并作为资信评定的参考因素。完善贷后管理工作，对已发放贷款的还款情况要进行跟踪调查和监控，及时发现和分析借款人在借款周期中的各种不利于风险防范的因素，对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理，对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度；完善贷款风险准备金管理，既要按时、足额提取风险准备金，又要严格呆账、坏账核销的审核、审批管理办法，防止舞弊行为，切实提高风险准备金对贷款安全的保障作用。

（三）整合风险管理部门工作职能，细化监测体系，做好监测分析

目前，我国个人信用征信体系还不健全，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考察的重点，设立相关的个人信用档案，建立信用评分模型。这个过程银行需要采取大量已经发放贷款相关数据的还贷情况，依据《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对借款人的年龄、学历、工作年限、职业变动情况、收入的真实性及未来发展趋势等信息进行信用评分。银行利用信用评分审批模式可以实现标准化操作，在短时间内由银行内部建立的信用评分系统得到的分数来决定借款人贷款申请，提高了贷款的审批效率，也在一定程度上避免了人为的不当干预。

（四）整合发行住房按揭贷款提前偿还期权，推行多样化的还款方式

从金融理论上来看，住房按揭贷款的提前还贷可以看作是一项看涨期权，银行在发放住房按揭贷款的同时也赋予了借款人提前还贷的权利。因此，银行可以发行住房按揭贷款提前偿还期权，这种期权赋予持有者在期权到期之前任意时刻提前偿还的权利。这样既能满足借款人提前偿还的意愿，又能让银行从被动防范转为主动防范，把风险向提前偿还期权的二级市场转移。发行这种期权不仅在理论上可行，在现实中也有了先例。如2006年末，中国银行首推住房按揭贷款固定利率期权业务，借款人在购买三年或五年期固定利率期权后，有权利选择使用固定贷款利率或放弃期权权利就低选择贷款利率。商业银行的住房按揭按款主要采用可变利率等额本息还款法，这种单一的还款方式忽视了借款人的群体差异，滋生了借款人提前还款的念头。为了满足各类借款人的还款需求，降低提前还款给银行带来的风险，银行可以推出多样化的还款方式。根据借款人收入的稳定性不同，银行可以将房贷客户分成三种类型。第一种是收入稳定型。在法定利率上升幅度不大时，采取这种等额本息法符合这类人的需求。第二种是收入递增型。这一类型的借款人在刚按揭的时候收入并不高，但是随着工龄、职位的升迁他们的预期收入将会不断提高，如刚从学校毕业的大学生。对于这一类型的人，当他们的可用收入远大于每月等额还款额时，就会有提前还贷缩短贷款期限的需求。因此，对这类借款人，银行可采用递增还款方式，减少他们提前还贷的几率。第三种是双性收入型。这类人既有显性收入，又有隐性收入。对于此类人银行可以采用递减还款方式。

（五）整合前移风险防范关口，增强风险意识

商业银行应树立积极的风险管理意识，并重视对《巴塞尔新资本协议》以及内部评级法体系的跟踪、研究、宣传和推广，调整现行管理构架，建立统一的信用评级、贷款评估组织框架。

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