摘要：有效实施房地产开发过程中的成本控制是实现良好经济效益的重要举措之一，从房地产开发过程中的成本控制现状入手，透析房地产开发的决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段、经营与保修服务阶段、其他方面七个阶段的成本控制，为房地产开发商有效实施成本控制提供理论依据。

关键词： 房地产，房地产开发，成本控制，降低成本。

一、当前房地产形势概况

房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中。伴随着中国房地产市场由快速增长的成长期进入稳定增长的成熟期，中国地产界的竞争也逐步规范化。房地产开发商如果还想取得像房地产市场成长期那样丰厚的利润，则必须从自身出发，除了提供满足市场需求的房源供给外，如何加强房地开发过程的成本控制，切实降低房地产开发成本，以低成本运营来保持企业的竞争优势，是目前房地产企业急需解决的问题。

二、房地产开发成本构成

房地产又称不动产（英文中常用realestate或realproperty表示，大多数情况下使用realestate一词），包括土地、建筑物及其他地上定着物，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合。

房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，要想很好的控制开发成本，首先应该了解开发成本的构成要素及房地产开发过程，再在房地产开发过程中结合其构成要素进行控制。

房地产开发的成本主要由土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费用、销售费用、财务费用、其他费用、税费、不可预见费用构成。其中：土地费用是一很大成本，但土地是卖方市场，不能以买方意志为转移，当开发商通过土地拍卖市场取得土地后，土地的价格就已确定，所以基本上不能控制；前期费用中，多为政策性的收费项目，是不能随意取舍与降低的，比如前期费用中的报建费等，此部分费用是政策规定，很难减免；工程建设的其他费用，占总成本的比例不大，且有些也是政策性的收费项目，如工程交易费、教育基金、审图费等，虽要控制，但对项目总的影响不大；销售费用计算以销售收入为基数，目前最普遍的一般为商品房销售行情3%左右，有些销售费用高的甚至达到10%左右。此项费用根据销售难易程度而定；财务费用，指企业为筹集资金而发生的各项费用，跟项目的融资状况及银行利率有关，对项目的影响偏小；管理费与不可预见费，是间接费用，是一机动指标，控制得好可转化为利润，但这是要以前几项直接费用控制的好坏为前提的；税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，土地增值税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用。税费是需要按国家相关规定缴纳，不能更改的。

房屋开发费用包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费。建安成本占整个房地产开发成本的30％—40％，建安成本能否得到有效控制，即建设项目的造价能否做到有效控制就成为房地产开发成本控制的重点。

三、房地产开发成本控制措施

（一）当前房地产开发过程中存在的问题：

有效实施房地产开发成本控制是实现良好经济效益的重要举措之一，而我国现阶段对于房地产开发过程中的成本控制往往还存在以下几个误区：

1、忽略项目投资决策阶段和设计阶段，重施工阶段的成本控制。

实际房地产开发决策阶段是成本控制的关键，决策的好坏将直接影响整个成本控制，因此，正确的投资决策是成本控制的前提。在项目做出决策后，控制工程成本的关键就转入设计。尽管设计费用在开发项目全过程费用中比例只有1.5%—2%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计一旦成型，开发项目的成本就基本确定，因而设计阶段也是房地产开发项目全过程成本控制的重点。

2、缺乏系统的成本控制管理，成本控制的手段比较落后。

在当前房地产项目管理过程中，很多企业为了降低成本、加快进度，将工程肢解，分包给不同的承包人。在一个房地产项目中，参建单位多，导致交叉作业多、签订的施工合同多，各分包单位的进场与退场时间不能得到及时协调、配合，签订的施工合同也不够严密，施工单位出于自身利益的考虑，缺乏成本意识与合作意识，最终适得其反，造成拖延工期及管理混乱局面，成本控制无从开展。

目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地产企业认为既然开发成本控制的重点在设计阶段（或者施工阶段），其他阶段的成本不控制也影响不大；有些房地产企业认为建安成本构成中最重要的是提供材料和设备，其他成本费用影响也不大；其实这些都是错误的观念，房地产企业已经开始走上精细化管理的道路，任何微小的成本、任何的成本要素都应该纳入成本控制的范围。

（二）房地产开发成本控制措施：

如何降低成本，进行建安成本的有效控制呢? 我们应该意识到成本控制应贯穿于房地产开发的整个过程，即投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段、经营与保修服务阶段、其他方面等七个阶段。

1、决策阶段的成本控制

工程造价的确定与控制虽然贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术、经济决策，对该项目的工程造价有很大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、建设工艺的选用、设备、材料的选用等，均直接关系到工程造价。据有关资料统计，在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高达到80-90%。因此，决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的确定与控制是否科学、合理的问题。为了在工程决策阶段控制工程造价，我们必须做好工程项目的投资估算。

投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一，是决策性的文件，是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。有了投资估算我们才能在土地招拍过程中确定我们企业能够接受的土地价位以及该土地获得后公司可能取得的利润空间。在取得土地后我们须进一步深化投资估算，以此就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。投资估算必须是设计的真实反应，设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。所以工程经济人员在编制投资估算前应对项目所在的市场销售状况、经济状况、人口分布、市场需求等做充分的调研，在此基础上编制出反映项目所在地区的技术经济状况、市场前景的投资估算。投资估算应从建设方案的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是项目下阶段顺利开展的重要依据。

2、设计阶段成本控制

在项目做出决策后，控制工程成本的关键就转入设计。尽管设计费用在开发项目全过程费用中比例只有1.5%—2%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计一旦成型，开发项目的成本就基本确定，因而设计阶段也是房地产开发项目全过程成本控制的重点。做好本阶段的成本控制，可以通过以下几个方面：①优化设计方案，有效控制工程造价；②对工程项目实行限额设计；

①优化设计方案，有效控制工程造价

设计质量是否达到国家规定、功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目满足使用要求和建设项目一次性投资的多少，而且影响到项目建成后的企业经济效益。通常情况下，虽然设计费用占项目总投资的比例很小，不到1%，但它对工程造价的影响程度达到75%。很显然，搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程造价的关键。因为方案设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对项目的工期、安全、市场销售、资金投入、资金回笼及项目的利润等均有重大影响，因此我们必须克服重施工、轻设计的观念，应从方案设计开始控制工程造价。建设单位不仅要从建筑面积、市场需求、投入资金、资金回笼等指标对项目进行多方案的综合分析，而且需要对确定最优方案进一步的优化；同时随着公司对项目设计方案不断深化和调整，工程经济人员应及时调整投资估算并提供给公司决策层为最终项目方案确定提供依据。

②对工程项目实行限额设计

控制工程造价，在设计过程中采用限额设计。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法，它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理，也同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量、与概预算指标等各方面的控制。

初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超过投资估算，主要是对工程技术、设备和材质的控制。为此，初步设计阶段的限额设计工程量应以可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准为依据，对可行性研究阶段不易确定的某些工程量，可参照设计和通用设计或类似已建工程的实物工程量确定。在施工图设计阶段，各专业设计人员要增强工程造价意识，严格按照限额设计所分解的投资额和控制工程量以及保证使用功能的条件下进行设计，力求将工程造价和工程量控制在限额内，同时作为业主要通过设计合同明确设计要求，通过对建筑经济指标比如单位面积的造价、含钢量、混凝土含量等加以要求和限制，以增强设计人员的责任感和紧迫性。

3、招投标阶段的成本控制

项目招投标阶段是最敏感的阶段，是房地产成本控制非常关键的环节。采用合理的低价中标形式，不仅可以避免哄抬标价现象，而且可以避免导致由低价中标导致的低质工程。在具体的招投标过程中，应做到以下几点：首先，招标工作应严格遵循公开、公正、公平、诚信的原则。对招标信息要广而告之，对来投标的企业资质要进行严格审核，甚至实地考察。施工队伍的好坏直接关系到工程标造价控制的成败， 所以要求施工方具有较强的技术实力，对企业成本控制至关重要。其次，组织好招标工作。项目招标工作要严格控制工程招标条件，认真编制标底和标书，做好评标工作。招标书应严谨、准确、全面，项目造价应尽量包死，尽量少留或者不留活口。项目标底要控制好质量，控制在合理造价的下限。再次，确定合理的中标者。不能仅以低价作为确定中标者的唯一标准，以避免产生低价恶意竞争和不合格的产品。要采取合理低价的原则，是在保证工期、保证质量的前提下的合理低价。

另外，在合同签订过程，应明确工程承包范围、施工工期、合同形式、进度款支付方式及结算程序、约定工期顺延的情形和停工损失计算、明确监理工程师及双方现场管理人员的职责和权限、约定违约责任和违约处罚、及存在纠纷时的解决方法。

4、施工阶段的成本控制

在工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，这一阶段影响工程造价（即工程投资）的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性比较小，但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此，业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训，充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更，有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理。严格现场签证管理，工程技术人员必须与工程经济人员相互配合，做到“随做随签”。同时，在确保签证内容与实际相符，且不超过应签证范围的前提下，做到签证的具体量化，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。

5、竣工阶段的成本控制

竣工阶段应重点控制竣工结算的编制与审查，通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限，明确除正常结算项目之外所发生的特殊问题费用，以及合同没有约定或双方分歧较大项目的结算；竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按合同规定的计算规则计取工程量。

6、经营与保修服务阶段的成本控制

房地产企业的核心在于整合各种资源，使之产生协同效应，营销计划应把项目开发过程中存在的不确定性考虑进去，避免资金低效运用；广告预算大致应占楼盘销售总金额的1%-3%，合理安排广告的预算费用，根据公司实力量力而行；对于保修服务阶段应编制相关保修服务文件内容，分清责任权益，选择业务水平和管理素质高的物业管理公司承担项目的物业管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量、提高开发商信誉的目的。

7、其他方面成本控制

应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本；各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。

四、结论

成本控制是房地产开发过程中的一项重要内容，它贯穿于整个开发过程，对降低房地产开发过程中的成本投资，提高房地产开发投资效益和管理水平起着重要作用。长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

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