我国房地产市场现状、成因与对策研究

摘要:我国房地产泡沫自房地产行业正式定位，大力发展以来即相伴而生，不断发展，现今已成为牵动国民经济和社会发展的重点问题。虽然针对房地产问题，这些年来国家几经调控，但是仍然未能取得期望的效果，反而是房价越调越高。

本文仅就从房地产泡沫及国家历次房地产调控政策入手对房地产泡沫及其调控进行分析研究，并试探的给出部分对策建议。

关键词：房地产泡沫、调控、调控政策、

一、引言

自改革开放以来，我国房地产行业迅速发展，而现今，房地产行业以及不断推高的房价已成为全国人民关注的焦点。本文仅就从房地产泡沫及国家历次房地产调控政策入手对房地产泡沫及其调控进行分析研究。

二、我国房地产泡沫分析

房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，是由投机导致的房地产价格脱离市场基础的持续上涨状态。换句话说，房地产泡沫是房地产价格高于市场基础价格的部分。住房需求可以区分为自主需求、投资需求和投机需求，投资需求虽然不是满足自主需要，但是它主要是通过满足消费者的租住需要而获得长期回报，其次才是考虑增值收益；投机需求看中住房价格上涨，主要是为了赚取短期买卖差价。因此，自住需求和投资需求构成真实需求，决定市场基础价格，而投机需求是一种非真实需求，是产生房地产泡沫的根源。

三、我国房地产泡沫调控情况分析

(一) 我国房地产的开发模式及需求分析

一般的，业内认为泛地产的开发主要有两种模式：一种是香港模式，其本质是房地产开发商以相对廉价的成本取得土地为经营导向，这主要是源于土地的稀缺性和垄断性及需求的旺盛导致的商品住宅产品的供不应求。另一种是美国模式，是以实际研究消费群体的购买力以及需求细分为经营导向，其产生的原因是美国的土地资源的供应几乎无限，而需求是有限的。

自我国房地产市场建立开始，开发模式主要是香港模式，而近些年来，美国模式的开发模式逐步为国内房产企业所接收和导入，进一步影响我国房地产行业的发展。这主要是由于在我国房地产市场的迅速发展下，之前积压的需求已得到逐步释放，改善型需求开始介入和主导市场，同时，由于土地资源的有限性和差异化，以及开发商数量的不断增加导致的竞争进一步加剧，使得经过精确市场细分并为目标客户群量身定制的商品住宅产品往往能给开发商带来更高的收益水平。

在需求层面，作为开发商，利润是其主要需求。而对于购房者，其需求主要包括以下方面：

1. 居住环境的改善。无论是改善型需求还是首次置业，其要满足的基本需求即为居住环境的改善。

2. 所有权的取得。虽然我国的土地政策对于房产只给出70年的所有权，但这并不影响人们心里上建立起来的所有权概念。拥有一套属于自己的房子是我国传统观念里定居的基础。

3. 房产的附加值。在我国现行的各项政策下，房产出去其本身的商品物质属性之外，还具有多重附加值，其中首当其冲的是土地所有权以及与之相关联的户籍，在此基础上，进一步会影响到一个人所能获取的各项社会资源，医疗、配套设施、教育等等。

4. 增值保值。基于以上各项需求的侧重点，房产在目前的经济体系中已具有一种明确的增值保值功能，甚至在不少购房者眼中，房产的投资属性要远高于其他各项属性。

(二) 我国房地产调控政策分析

自2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业以来，对房地产行业的调控政策随之不断出台。

考察自2003年至2013年期间发布的各项有关房地产调控的政策，我国的房地产调控政策主要包括以下几个方面的政策：土地运作及房地产开发的规范化；房地产流转环节中的税收；房地产行业相关的金融政策；国家金融政策；保障房建设。

而在这些政策中大比例运用的是各项金融工具和金融政策，但是在我国现行的货币政策以及货币市场操作下，这些政策所能取得的效果并不理想。

(三) 我国房地产泡沫调控政策的盲点与疏漏

综观我国关于房地产的各阶段各项调控政策，不难发现，调控政策所采取的手段基本上是一致的以金融手段为基础。而对比各项政策和房地产行业的现状，我们不难发现，目前所出台过的调控政策仍存在一些盲点和疏漏，主要包括：

1. 人们生活中所涉及到的与房产相关的利益与权力在调控政策中被忽视。房产在实际生活中往往不只是一个居住的场所，而是关联着日常生活所涉及的资源，比如医疗、商业、教育的配套等等，其中，由房产关联的学区又涉及到教育资源的分配，在现今教育资源分配不均衡的情况下，学区房变得尤为稀缺，而关于房产的各项调控，总难以涉及到这一层面。

2. 相悖政策的出台。应该说，自房地产行业被列入我国的支柱性产业之后，随着房地产业的不断发展和房价的持续走高，我国政府所出台的各项房地产调控政策也在不断严厉化。但是综合考察经济发展的各个阶段，可以发现，在我国房地产调控政策出台及起作用的同时，在不同的时间段有其他效果或意图与之相悖的政策出台，其中比较明显的有经济危机期间的四万亿经济刺激计划和以房养老的相关讨论和政策。

在2008年开始的经济危机之前，我国已连续长期出台房地产调控政策，但是一直收效甚微，甚至在大中城市，房产作为投资投机需求已开始明确体现。经济危机开始，由于世界经济环境的动荡，在一定时间段里直接引发了房地产市场的低迷和房价的走低。但是之后出台的四万亿经济刺激政策使得市场流动性迅速增加，再加上同一时间段也是我国货币投放量不断增加的时间区间，使得市场资金富余，房产作为保值增值的投资需求进一步升温。

对于以房养老政策的引入，从经济层面是应对我国老龄化社会到来的一种有益尝试，但是在我国土地产权仅有70年的大背景下，以房养老也造成了另外一种预期，及需要房价持续上升或者持稳，作为以房养老的支撑。

从某种意义上说，类似这些政策，实际上是在传导或者鼓励与房地产调控意图相背离的预期。

3. 货币贬值。据网络相关报道资料，到今年第一季度为止，我国广义货币(M2)已经超过100万亿元，2002年年初为16万亿元，10多年中增长超过5倍。我国的货币总量与GDP之比已超过200%，我国的经济总量为世界第二，大约为美国的1/3，而货币投放量比经济总量第一的美国高出1.5倍，位居世界第一。在这种情况下，我国货币的对内贬值已经成为全社会的共识，在货币供应量持续走高，大量现金充斥市场的情况下，如何使个人资产保值增值是全社会每个人都无法逃避的问题。而自经济危机爆发以来，我国资本市场的长期持续低迷也使得人们的投资手段更加趋于单一化，同期的房价虽然泡沫进一步存在和放大，但是由于其提供了现实的高额投资回报，反而使其成为吸收社会资金的洼地。

四、对策

综合上述分析，结合我国各项实际政策和现实工作，仅对我国房地产泡沫的调控提出以下对策：

(一) 取得确切有效的房地产相关产业数据

任何调控政策要想得到切实有效的实施，总要建立在能明确确定所面对问题的基础上。无论是对于我国全局性的房地产行业，还是区域性的房地产行业，各项相关数据总是确认具体问题的最好手段，但是在实际的调控过程中，房屋的存量、类型、面积、价格、销售情况总是难于有明确的统计数据出现或者无法与相应区域的常住人口数量、家庭户数、收入水平相对应。在这些相互对应关系或者存量数据未能建立确认的情况下，我们制定政策时所面对的市场往往是一个模糊的市场。从而使得政策难于切合实际得到有效施行。

(二) 调控目标型式的确认

观察之前的各项房产泡沫调控政策，调控的目标往往以描述性的语言出现，这就使得调控所要达到的目标难于确定。而实际操作中对于房价的评估也是以涨幅进行说明的。但是需要注意的是，房价涨幅的基数和居民个人收入涨幅的基数存在着极大的差异，而房价的涨幅在计入房贷的利率之后会被进一步放大，居民的个人收入增幅在扣除通货膨胀因素之后反而进一步降低。从而使得个人购房压力进一步增大，容易滋生各种恐慌心理。

另一方面，在以杭州商品住房市场为样本考察时发现，现阶段杭州商品房市场在保持持续销量高位的同时，商品房库存也在进一步升高，市区总计已查过10万套。考察成交及库存情况发现，销售火爆的商品房产品往往具有小户型、低总价的特点，而滞销的库存房源往往伴随着大户型、高总价或者偏远、无配套的特点。从这一点，不难推断开发商在产品的市场定位上仍有偏差，而如何盘活存量房和库存房源市场，也应纳入房地产泡沫调控政策制定的考虑范畴。

(三) 70年产权的变更退出机制

与我国现阶段房地产市场密不可分的，是我国的土地产权政策。按照我国现行的土地政策，土地归国家集体所有，房地产开发企业和购房者所取得的，是70年时限的使用权。从另一种角度讲，现在地方政府的土地拍卖收入实际上是由开发商一次性缴纳的土地70年租金。从政策制定的角度看，土地的有偿使用有利于提高资源的利用效率和价值，但是依照目前我国房地产行业的实际情况，房地产泡沫的一个很大组成部分是由土地的出让价格来承担的。而对于购房者，还要在此基础上承担数额不等的银行贷款利息。可以说，现行的政策已经使土地出让的商品化属性愈发显得浓郁。

而从经济学的角度看，作为土地出让主体的地方政府，在一次性收取70年土地租金之后，将不再与该土地有直接的经济关系。一方面，地方政府能够出让的土地量是有限的，另一方面，在通货膨胀的预期下，地方政府的这种土地出让形式实际上是一种远期的亏损行为。而同时，这一行为却给购房者造成了巨大的现阶段购房压力，造成严重的社会矛盾。因此，建议可以考虑将70年统一收取的土地租金——土地出让金改为按年收取。这样一来，一方面可大幅降低现阶段房产售价，缓和社会矛盾，另一方面，也可以使地方政府分享远期的经济发展收益，取得相对稳定的土地出让收入。

(四) 地方政府土地收入的取代

我国现阶段房地产泡沫的产生和发展与地方政府的土地财政政策密不可分，高的土地出让金一直以来支撑这地方政府的财政收入以及经济发展，从而形成一种对高土地出让金的依赖。在这种情况下，各种形式的“地王”的诞生其实与地方政府有着一致的利益诉求，哪怕是因此推高了房价。反而，房价的下跌将导致土地出让金的减少，对地方政府的财政形成压力，这是与地方政府利益相悖的。

在这种情况下要想使房价摆脱高土地出让金，高楼面价的恶性循环，就必须探索为地方政府收入开源的新路径，使政府经济进入可持续发展。

(五) 房产各种附加值的剥离

如前所述，我国房地产泡沫之所以难于调控的原因之一，在于需求的旺盛这不只是房产需求的本身，更有社会公众为了能获取其他与生活和发展息息相关的资源而派生出的房产需求，这其中，包括医疗、养老、以及教育等各个方面。以教育为例，由于有户籍及学区划分的客观存在和教育资源分配不均衡的客观现实，适龄学生的家长总想为孩子创造更好的教育条件，这就使得相应学区内的房产成为稀缺资源，而这种需求，并不是通过房地产行业自身的发展所能够解决的。而相应的，学区房价格的上扬，势必会对周边区域的房价产生一定的带动作用。

因此，在我国房地产泡沫的调控过程中，有必要探索社会各个方面附加于房产上的附加值，只有当这些附加值得到剥离或者通过社会保障的发展使得各项资源的分配变得均衡之后，才能极大的减轻其对于房地产价格的推动。

五、结论

通过本文的分析研究，我国房地产泡沫的产生和放大是在多重因素共同作用下的结果，因此，单纯的通过经济、金融手段来进行泡沫的调控很难达到预期的效果，应考虑在兼顾经济社会发展以及资源平衡分配的基础上进行调控手段的研究。

参考文献

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