【摘要】：我国房地产在经历了狂热、低迷、大起大落之后、随着国家出台的相关宏观的政策调控后，有关房地产的法规制度逐渐趋于完善、房地产开发将在有序、规范道路上运作，而房地产这个行业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”。“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制。特别在房地产开发项目上节流有着重要的意义。本文将主要针对在房地产开发中的决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段五个阶段的成本控制作出了分析。
关键词 ： 成本控制
一、 概述
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发房地产开发成本，相当于工业产品的制造房地产开发成本和建筑安装工程的施工房地产开发成本。如要计算房地产开发企业产品的完全房地产开发成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化。房地产开发企业必将迎来“大洗牌”、“大整合”时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革，房地产的开发房地产开发成本控制已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。
二、 房地产开发成本控制的意义
由于在整个控制过程中，各阶段都是非常重要的步骤，每一阶段的成本控制对于房地产企业都有着举足轻重的意义，房地产开发主要经历着投资决策阶段、设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段、销售阶段这几个阶段，本文将重点放在房地产开发中的决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段五个阶段。
三、 房地产开发成本控制的措施
（一）决策阶段
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行房地产开发成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、房地产开发成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金房地产开发成本，让项目顺利地进行下去。
（二）设计阶段
对于房地产企业来说，降低建筑安装房地产开发成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安房地产开发成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
1、实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制房地产开发成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。
2、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。
3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
降低建筑安装房地产开发成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安房地产开发成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
由此可以看出，在房地产开发中，设计阶段占着举足轻重的位置，因此要在设计阶段就应该重视成本控制，以达到预期控制房地产开发成本。
（三）招投标阶段
设计阶段结束后，我们就开始进入招投标阶段，下面就来就对房地产开发项目中的招投标阶段作一简要概述，从以下几个方面进行对开发项目的成本控制。
1、 合理拟定招标方案
招标方案主要包括开发项目标段的划分及承发包模式的选择、招标方式和计价方式的选择等。由于房地产开发项目可采用流动开发、分阶段开发等形式，合理拟定招标方案，对开发项目的投资控制就显得尤其重要。
开发项目建设中承发包模式主要有平等发包、设计或施工总分包、项目总承包和项目总承包管理四种模式。项目标段的划分及承发包模式决定了与开发商签约的承包商数量、决定了一份合同包括的工作内容、决定了开发项目管理的组织结构和管理体制，从而影响了投资风险的分配，决定了开发商对投资控制的力度和可控范围。一般来说，平行发包模式有利于缩短工期和控制质量。但因其合同关系复杂，总合同价不易确定，投资控制难度较大，后三种模式合同关系相对简单，有利于投资控制，但总包报价可能较高。总之，不同的承发包模式各有其优缺点和适用条件，开发商应在综合考虑如下三方面的因素后再作决定；
（1） 开发商因素——开发项目建设进度计划、资金投入、回收计划及资金流动计划，开发商的管理作风和打算对工程的介入程度；
（2） 工程因素——开发项目规模及复杂程度、工程设计工作的深度、工程施工难易程度、工期要求等；
（3） 市场、环境因素——建筑市场竞争激烈程度、社会、政治、经济、法律的稳定性，工程所在地的地质、气候条件及施工现场条件的确定性，招标时间的限制及对环境信息的掌握程度等。
上述三方面因素对标段的划分及承发包模式的选择有着重要的影响。开发商只有对上述因素有了充分的认识，才能正确处理“三大控制”的关系，合理划分标段及选择承发包模式，从而尽可能的降低、规避、转移投资风险，有效控制投资。
招标方式有公开招标和邀请招标两种。因公开招标可以在较广范围内选择中标人，投标竞争激烈，有利于降低投资，因此，一般的房地产开发项目招标宜选择公开招标形式。
开发项目建设中招标投标的计价方式有工料单价法和综合单价法两种，一般情况下，综合单价法比工料单价法能更好的控制工程价格，使工程价格与接近市场行情，有利于竞争。特别是随着工程量清单计价堆满在全国施行，工程量清单与综合单价计价相结合，为标底和报价的合理确定，工程进度款的支付、工程变更、索赔价款的确定、工程结算款的办理等提供良好的基础，从而对合理确定和有效控制开发项目的投资，提高项目投资经济效果起到了重要的作用。
2、 科学进行合同策划
合同策划主要包括合同种类的选择和重要全责条款的拟订。合同种类和合同条款决定了合同双方的责任分配、风险分配和开发商对招标工程投资控制的程度。
我国建设工程承包合同的形式分为三类：固定价合同、可调价合同、成本加酬金合同。不同的合同形式会产生不同的投资控制效果，开发商应根据固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同各自的优点缺点和适用范围及开发商的管理作风、开发项目的特点及市场、环境因素等合理选择合同种类，这样才能更好地趋利避害，降低风险，使开发商的投资效益得到最大的体现。
为保证招标项目投资控制的实现，招标文件还应事先对付款方式、合同双方风险的分担，特别是主要建筑材料及设备供应方式及价格的确定、合同质量等级、合同工期、工程计量程序的办法、工程变更和索赔的处理等重要合同条款进行分析，考验合理确定合同双方的责任、权利和义务，保证合同实话阶段投资控制的顺利进行。
3、 如何完善招标文件、规范编制工程量清单 招标文件是整个招标过程所遵循的法律性文件，是开发商对工程招标和工程实施中
房地产开发成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业房地产开发成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的房地产开发成本控制不力，房地产开发成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业房地产开发成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在12%左右就算是好的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业大多处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资源部第11号、21号、71号令等），对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强房地产开发成本控制，练好内功。
随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有房地产开发成本thldl.org.cn控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，房地产开发成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业房地产开发成本控制的重要性越发显现。节省房地产开发成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的房地产开发成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
（四）施工阶段
施工阶段投资房地产开发成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
1、合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。
2、严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。
3、搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
（五）竣工结算阶段
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
四、 结论
综上所述，房地产开发企业想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好的经济效益，就必须有效的控制好开发成本，提高企业成本管理。本文通过对四个阶段的控制措施描述，来更近一步说明如何控制好房地产开发企业的成本，及需要注意的事项，所以对于房地产企业更要加强自身的管理，从而有效地降低开发成本，使经济利益达到最大化。
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