房地产开发项目成本控制研究

摘要:房地产，目前在中国乃至世界，都非常的热门，它不仅在经济领域有着重要的作用，还渗透到了每个老百姓的生活当中，房地产开发作为一种商业行为，追求利润是天经地义的，但如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双赢的局面，控制好房地产的开发成本就非常的有意义。随着中国房价的不断上涨，促使政府打压房价和抑制房地产过热的政策正在逐渐完善，房地产开发商想要长期的在市场竞争中处于盈利，就必须重视和控制好项目开发成本，实际提高自身成本管理水平，才能取得良好的经济效益，而不是一味的去提高房价，忽略自身问题。本文分析了现今房地产开发商对项目成本控制方面存在的成本意识普遍较弱，以及成本管理的方法落后，对决策和招标等阶段缺乏足够的重视，管理水平不高等问题做出了对策。

关键词：房地产开发，项目管理，成本控制，控制招标，施工成本

一引言

所谓的成本控制，就是以本身最小的代价获取最大的利益。项目开发是房地产商最直接、最主要的经营活动，也是最获利的商业活动。从我国房地产业的发展情况得知，受企业内部环境等因素的影响，绝大部分房地产开发商只重视市场利润，忽视内部支撑，规范化程度不高，对于项目成本的管理缺少足够的认识，造成成本支出过大，效益低下的不良局面，这也是造成了房价过高的其中一个原因。项目成本管理方面还有待进一步完善和加强。

二项目成本控制概念

（一）成本控制的起源

项目成本控制是随着工厂制度的出现而出现的，它的起源可以追溯到14世纪，那时候，由于意大利、英国和德国商业的发展，许多人从事独资和合伙企业，从事毛织品生产、书籍印刷、钱币铸造和其他行业，希望通过行会以外的其他渠道推销自己的产品。他们的生产和销售活动处于垄断行会的控制之下时，没有实行成本核算的必要。但是，后来许多商号和小型厂主发现，自己不仅与各行会之间存在着竞争，而且他们内部也存在着竞争，于是，准确的成本记录变得必不可少，甚至成为成功的先决条件。这些刺激直接推动了项目成本的发展。

（二）成本控制的概念与目标

所谓成本控制，就是指在项目成本形成的过程中，以控制人、材、机消耗和费用支出，降低工程成本，达到预期的项目成本目标，所进行的成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本报告等一系列的活动[ 李玉洲.轻松成本管理.西南财经大学出版社.2003：25。

成本控制的目标有三个层次，首先，通过成本控制配合企业的战略选择与实施，以低成本为依托，通过价格竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，帮助企业取得竞争优势；其次，利用资源、成本、质量、数量、价格之间的联动关系，配合企业获得利润最大化。最后，是降低成本。

成本控制目标的三个层次都贯穿着成本降低的要求，在许多情况下，单纯强调低成本不一定能代表经济上的合理性，因而需要将成本及成本相关的变量因素联系起来加以考察。

成本控制的总体目标是为施工企业的总体经营管理目标服务。通过为施工企业及外部相关利益者提供各种成本管理信息和相关经济信息。提供决策建议，以及通过各种经济、技术、组织手段提高成本控制水平[ 吴鼎贤.房地产开发实务.中国水利水电出版社.2004：47]。

成本控制中又包括工程项目成本控制，它包括工程项目成本的合理确定和有效控制量方面，工程项目成本的确定实际上就是确定工程项目投资额或者成本的目标和计划值，因此工程项目成本的确定是工程项目成本控制的前提。

（三）项目成本控制的原则

传统的成本控制概念主要是对建设施工的建安成本进行控制，其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现，达到成本控制目的，降低项目成本，提高经济效益[ 赵晶.房地产施工项目管理中的成本控制.会计之友.2004(6)：17-18]。

在现代房地产开发中，首先抛开地价不谈，项目的抉择与产品的定位、档次以及方案设计等其他各项影响因素是投资控制与成本变化的关键，建筑安装成本的高低一般也就大体确定，建安成本的成本信息和控制技术比较透明和成熟，实际上可控制的成本并不是很多。因此，现代房地产开发成本控制概念中，讲究的是全面控制，全面控制的含义包括两个方面：一是全程控制、二是全员控制[ 王运道.房地产开发企业工程成本控制.技术经济.2001(2)：10-13]。全程控制讲的是从项目的投资决策起就开始进行控制，考察项目的经济数据以及项目的可行性与风险性，在项目的可行性基础上，保证功能使用的具有市场竞争力的前提条件下进行限额设计，项目的投资决策与方案设计师项目投资成本控制的关键所在，将成本发生过程中的事控制前置为事前控制，当然建设过程中的成本控制也是成本管理的重要组成部分。房地产开发企业在成本控制中常讲的“房地产开发项目预算为基础”包含着四种含义：一是该投资行不行，二是该花的要花，三是该花的部分必须加以合理的控制与审核，实践表明不同的组织架构体现着不同的责、权、利关系，员工的主管能动性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的说教和强迫式的灌输，也不是靠自觉意识的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式实现的。

现在房地产开发的综合性和系统性都比较强，因此现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：一是全面控制原则，二是重点控制原则[ 李达照.浅谈房地产开发羡慕管理的成本控制. 四川建材.2006(2)：29]。全面控制，尤其是全程控制是房地产开发成本控制最为重要的管理原则，在此基础上的成本控制必须有的放矢，进行重点管理。就过程来看，首先要抓好立项阶段和方案设计阶段的投资控制，其次是施工阶段的成本控制。施工阶段的成本控制也要区分重点与次重点[ 王玉红.房地产开发企业会计.东北财经大学出版社.2003：66]。必须将有限的精力放在最为重要的环节上，否则，就会造成人、财、物的浪费。只有深刻理解和把握两个原则的关系，才能正确处理各项控制原则的关系。

三房地产开发项目成本概况

（一）房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产商人为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三个部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的八成。其中土地费用也是比较重要的。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房地产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。

（二）房地产项目开发的特点

房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、办公、旅游、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目具有以下几个特点：

1地理位置的固定性。土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目是必须考虑到地区差异，考虑到就地开发土地，就地建房，就地经营销售，就地使用获利的可能性及投资收益。

2开发周期长。土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求。而且，项目开工建设前的有关手续复杂，也影响着项目开发周期。

3受国家法规政策严格约束和调控。房地产开发作为特许的经济活动，涉及社会生产活动方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正周上健康发展的道路。目前，为规范房地产项目的实施过程，已制定了许多相关的政策法规，如房地产管理法、工程承包法、合同法及建筑装饰材料安全标准等。

4风险较大。由于开发项目周期长，很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响；在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额；当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除等情况

四房地产开发成本控制的现状和原因

（一）当前房地产开发成本控制的现状

当前我国房地产开发成本控制的现状是：

1首先，在保留了计划经济时期的有益经验和克服了其中的不足之处，在借鉴西方先进的成本控制模式的基础上，我国的成本控制实践得到了迅速的发展。

2 其次，在观念上发生了很大变化，对成本控制有了比较深入的了解，明确认识到要学习借鉴科学有效的管理方法和先进经验，博取众长，为己所用。同时要结合国情，加以吸收和深化。

3 成本管理工作向技术领域扩展，成本控制渗透到成本管理的各个环节。一些企业推行了成本目标管理、价值工程和产品质量成本管理，取得了有益的经验和成果。

4 对传统产品成本核算作了改革，以充分发挥成本核算的作用，成本管理划小核算单位，推行了责任成本制度[ 张永强.房地产开发项目成本控制.江苏企业管理.2003(6)：33-34]。

我国经过几十年的成本管理与实践的探索，从理论上形成一套关于成本预测、决策、核算、控制、监督及考核的管理体系，但是建筑企业在运用这些方法进行成本控制时，还存在着诸多问题，缺乏适应社会主义市场经济需要的成本控制方法。

（二）房地产成本控制中存在的问题及原因

虽然我国房地产业发展的时间仅有十几年，但发展速度较快，为我国安居工程作了很打的贡献。但到现在为止，我国房地产的发展还不够成熟，还有很多地方需要完善和改进。在成本控制方面，我国房地产商通常只重视施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。特别是有些房地产商故意压低设计费用，没有涉及成本控制的概念，人为的压低了设计费用就是降低了成本，或者在决策阶段不重视可行性研究和决策，不重视投资决策的管理，这些重要的成本控制方法和措施经常被流于形式。经分析研究，我国许多房地产商只重视“显成本”的控制，而对“隐成本”不加以重视，结果造成了很多房地产商之得意于设计成本费用的减少却反而增加了其后工程成本的造价，使得成本实际却大大增加。造成这些问题的主要原因是房地产商缺乏长远的战略思想，没有从全局的眼光去看待问题

房地产开发各个阶段都是相互联系的，一环扣一环，忽略任何一个阶段都不行，目前我国部分房地产开发商出现了以下几个问题：

1不重视决策阶段的成本控制。决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制额起着非常重要的作用，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，它将直接影响一个项目的成败。但由于近十多年我国房地产益智处于卖方市场，存在暴利现象，因而很多房地产商部重决策的成本控制，只重视修房子、买房子，而忽略了策划的重要性。

2只重视施工阶段的成本控制，不重视设计阶段的成本控制。施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段，应该说是比较重要的一个阶段，房地产开发商对项目工程施工阶段非常重视。但设计阶段没预算好，施工阶段的成本就不用说了。目前的设计人员，大部分对“重技术、轻经济”的理解不正确。设计单位内部，技术与经济分离，工程设计师设计人员的事，造价师概预算人员的事情，两者难以结合起来。由于上述几点原因，再加上开发商普遍缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。

3不重视计划和管理，导致成本失控。长期以来房地产考法企业缺乏对计划重要作用的认识。计划一般按长期计划、年度计划和作业计划。很多企业认为长期发展计划太遥远，时间太长，从而忽略了对长期发展计划的制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有长远规划，走一步算一步。往往使企业生产经营失去连续性，甚至出现“断层”现象，企业的管理松懈也是成本失控的重要原因，管理活动效能低下，资源没有得到合理的利用。在评估成本支出时，材料利用率低、设备效用差、技术及产品储备不足、价值转移和戒指增值过程的无用环节、资源浪费等往往令人怵目惊心。

4招标投标没有真正起到成本控制的作用。建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生，特别是现阶段，一方面是建设项目成本国搞，楼价高居不下；另一方面是商品房施工质量堪忧，成为消费者投诉的主要目标之一。通过实行招投标以降低造价，保证质量，缺失有其必要性和现实性[ 殷董涛.房地产开发企业如何进行项目质量管理与成本控制.现代商业.2007：26-31]。

由此可见，我国很多房地产企业对成本管理不够重视，或者想要控制却没有找到科学的方法，导致了我国房地产开发项目的经营成本过高，成本控制不理想，因此，有必要研究发现问题的关键，从实际出发，在房地产企业建立一个完整、科学的成本控制体系。

五房地产开发项目成本控制的优化方案

（一）工程项目成本的控制

1设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据，虽然设计费一般只占建设项目总投资的1%以下，但设计工作对工程造价的影响程度达70%以上，由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。

将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。

2实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。

3防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。

4建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本[ 冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制.四川建筑.2005(05)]。

（二）控制设计阶段的成本

1设计方案的优化。设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用[ 钟文.房地产开发项目成本控制浅析.广东建材.2007(3)：47-49]。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15％的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资[ 武育秦.建筑工程经济与管理.武汉工业大学出版社.1997：12-15]。

2 实行限额设计，有效控制项目工程造价。限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。

3 前期造价分析。通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。开发单位在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题专家会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。还可采用定额设计的方式，在设计任务书中。把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。及时组织图纸会审，从设计、工程，销售等多角度对设计方案进行可行性分析。据统计，设计费一般只相当于建筑工程总费用的1％左右，但正是这1％的设计费用决定了几乎全部后期的工程建设费用，由此可见，设计阶段的成本控制在整个项目投资中的重要性[ Andrew James McLean.Gary W Eldred.Investing in Real Estate.Wiley.2003：94-110]。在设计阶段，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。

（三）控制招标阶段的成本

建设项目实行工程招投标制，既能引入市场竞争机制，降低工程造价，又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参加投标的企业中选取3～4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。

投标的程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度。然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，追使企业尽量压缩自己的利润空间。如(生活水泵的采购)，我们就是以第一轮低干报价的30％，第二轮又降3％的价格最终成交。

（四）项目建设阶段的成本控制

项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面：

1公开招投标。采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。

在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议、优化设计方案[ 王忠伟.房地产成本优化控制.开发建设.2006(2)：18-22]。

2合同签署要严密。签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件，合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长，比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。

3提高工程变更的预见性。在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一股从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更3类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析．这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。

4结算审核要细致。工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。核对合同条款．只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等。

（五）合理的使用销售推广费用

销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。

（六）做好项目开发完毕后的评价工作

一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等[ 赵永明.房地产开发项目成本控制研究.哈尔滨工程大学.2007：56-59]。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。

参考文献

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冯伟.论房地产开发项目全面成本管理与控制.四川建筑.2005(05)

钟文.房地产开发项目成本控制浅析.广东建材.2007(3)：47-49